Le président de la Fnaim appelle l’État à agir afin de relancer la filière du logement
À l’occasion de la conférence de presse de rentrée de son réseau, le président de la Fnaim, Loïc Cantin, a comparé la politique du logement en France à "un bateau sans boussole". Il a appelé l’État à fixer un cap afin que les professionnels, comme les candidats à l’accession à la propriété, puissent se projeter.
© @FNAIM/ Loïc Cantin
Avec 775.000 ventes enregistrées en 2024, Loïc Cantin considère que le secteur immobilier a atteint "un point bas". On est en effet loin de la barre du million de ventes dépassée en 2021 mais la décélération est néanmoins palpable, estime le professionnel de l’immobilier qui préfère voir le verre à moitié plein malgré un recul des ventes de -11%. En somme, la chute aurait atteint "un palier avant l’embellie", au point d’entrevoir un rebond pour 2025. Pour autant, les raisons de s’inquiéter demeurent. Le constat, tout d’abord, doit être vu au regard des spécificités territoriales, corrige le président de la Fnaim qui établit une distinction entre les grandes villes, les zones rurales et les stations balnéaires qui semblent ne pas connaître la crise. Ensuite, si la baisse des taux se confirme, ceux-ci n’ont toujours pas retrouvé leur niveau de 2021. La baisse des taux de la Banque centrale européenne (BCE) comme la stabilisation de l’inflation sont, certes, de bonnes nouvelles, mais leur traduction économique "reste aujourd’hui difficile à prévoir".
Savoir distinguer crise de l’immobilier et crise du logement
Le pouvoir d’achat immobilier des Français, quant à lui, semble se reconstituer après une chute de l’ordre de 14% ces deux dernières années sous l’effet conjugué de la baisse des taux et de la baisse des prix. Néanmoins, souligne Loïc Cantin, l’instabilité politique ne joue pas en faveur d’un rééquilibrage du marché "et la crise économique fragilise notre croissance". S’ajoute à cela la crise de la dette et la chute de la production de logements neufs qui lui fait dire : "Nous ne sommes pas au rendez-vous" des attentes des Français en matière de logement. Face à ce constat, quelles perspectives pour 2025 ? Loïc Cantin veut croire en une "reprise progressive" même s’il en convient, "ce n’est pas l’euphorie !" Selon les prévisions de la Fnaim, le volume des ventes pourrait ainsi progresser de 6% pour atteindre 825.000 ventes sur l’année, toujours en dessous du seuil de 872.000 enregistré en 2023. Mais, prévient Loïc Cantin, "il faut savoir faire la différence entre crise de l’immobilier et crise du logement", car si la première semble s’éloigner, la seconde "est devant nous !" "Le logement est un marché d’équilibre et les politiques successives ont laissé de côté cette dimension importante", manière de dire que c’est davantage la baisse des taux qui a dynamisé le marché que les mesures d’accompagnement décidées par les gouvernements successifs.
"Une explosion du nombre de logements vacants"
À l’appui de sa démonstration, le président de la Fnaim cite volontiers l’exemple du marché locatif qui doit être traité en urgence : "2023 a été une année difficile, 2024 une année compliquée et 2025 sera encore pire", prévient-il. En grande partie en raison des tensions créées par les obligations nouvelles en matière de rénovation énergétique. Avec 7,7 millions de logements dans le parc privé, dont 1,3 million de passoires thermiques, la mise en conformité énergétique s’impose comme un enjeu majeur en 2025. S’ajoute à cela la fin du dispositif Pinel et la concurrence accrue des locations de courtes durées dont la part a fortement augmenté, notamment sur des secteurs en tension comme Paris où elle serait passée entre 2006 et 2021 de 14,2% à 28,5%, selon les chiffres de la Fnaim. En parallèle, souligne son président, "on assiste à une explosion du nombre de logements vacants situés dans la diagonale du vide", phénomène qui s’accentue en raison des obligations de rénovation énergétique des logements classés G. Des rénovations dont le coût global s’élèverait à près de 43 milliards d’euros auxquels il conviendrait d’ajouter celui relatif au logements classés F pour un montant cumulé "colossal" de près de 100 milliards d’euros.
Quelques heures seulement après le discours de politique générale prononcé par le nouveau Premier ministre, François Bayrou, Loïc Cantin a donc souhaité rappeler ses priorités, considérant qu’après plusieurs mois d’atermoiements, "le temps de l’action est venu". "Depuis deux ans, les professionnels sont en attente de propositions adaptées" alors que le CNR logement n’a abouti à rien, se lamente le président de la Fnaim, et que les ministres du logement se sont succédé sans plus d’effet notoire. Quant au discours de François Bayrou, il a seulement "effleuré la question du logement", renforçant l’insatisfaction des professionnels, estime Loïc Cantin. Problème : "Nous n’avons pas les moyens des politiques que nous devrions mener !" Face à ce constat, il rappelle ses priorités : la mise en place d’un dispositif de portabilité des prêts ; la reconnaissance de la vente en état future de rénovation énergétique (Vefre) ; la restauration des APL accession ; ou encore la possibilité "d’investir aujourd’hui et de défiscaliser demain" afin de doper l’achat locatif.
