Le plan de Valérie Létard pour booster la transformation de bureaux en logements

En 2021, l’État recensait 173 millions de mètres carrés de bureaux en France, dont 9 millions étaient vides. De ce volume, plus de la moitié (5,2 millions de m²) se situe en région Île-de-France, soit un véritable "gisement", qui représente selon le gouvernement "un fort potentiel de transformation". Le plan présenté par la ministre du Logement, Valérie Létard, propose de transformer jusqu’à 25.000 logements "à court et moyen termes" et même 70.000 à échéance plus lointaine.

L’état du parc de bureaux en France est directement lié à l’essor des activités tertiaires au cours des 50 dernières années, rappelle le ministère. Un phénomène particulièrement observable en région parisienne où celui-ci a plus que doublé sur la période passant de 20 à 42 millions de m². Mais depuis quelques années, la tendance s’est inversée, voire accélérée avec la généralisation depuis 2020 du télétravail. Au-delà, c’est la croissance du nombre d’emplois tertiaires qui diminue depuis 15 ans. Pour répondre à l’enjeu que représente la pénurie de logements en France, Valérie Létard souhaite donc "amplifier" les dispositifs consacrés dans le cadre de la loi de finance pour 2025, tels que l’exonération de la taxe sur les bureaux en cas de reconversion (en vigueur en région Île-de-France et Paca) ou encore la création d’une taxe d’aménagement spécifique au bénéfice des territoires qui accueillent de telles opérations de transformation.

Pour sa première mesure, le plan gouvernemental s’appuie sur la proposition de loi du député Romain Daubié (adoptée par le Sénat en mai dernier - voir notre article - et dont l'examen a ensuite été interrompu par la dissolution) qui prône un assouplissement des règles d’urbanisme en matière d’autorisation de changement de destination, a fortiori quand les PLU ne l’autorise pas ; ainsi que sur la création d’un "permis de construire à destination multiple" permettant d’intégrer dès l’origine des projets la mixité des usages.

Le plan gouvernemental ajoute à cette panoplie une enveloppe de 20 millions d’euros "sanctuarisée" dans la programmation 2025 des aides à la pierre et promet en parallèle de soutenir plus fortement les opérations de transformation qui permettent la création de logements sociaux. S’ajoutent la mobilisation de 140 millions d’euros au titre du dispositif de prêt de haut de bilan à destination des bailleurs, prêts souscrits auprès de la Banque des Territoires et d’Action logement. Enfin, le ministère du Logement confirme qu’un appel à manifestation d’intérêts (AMI) est en cours et que des premières annonces de programmes seront faites avant l’été.

Une expérimentation spécifique menée en Île-de-France

Le second volet du plan concerne plus spécifiquement une expérimentation lancée en Île-de-France, pilotée par le préfet de région, Marc Guillaume, et qui concerne essentiellement le département des Hauts-de-Seine : fin mars a été lancé un AMI qui doit permettre de recenser les projets en attente de soutien de la part des pouvoirs publics. Les lauréats de cet AMI bénéficieront d’un accompagnement "technique" des services de l’État "en vue d’accélérer les mises en chantier" ainsi que d’un accompagnement financier mobilisant les moyens de l’État, du fonds national d’aide à la pierre (Fnap) ou encore de la Banque des Territoires.

En parallèle, deux groupes de travail nationaux sont mis en place : le premier, qui concerne la question du financement de ces opérations de transformation, sera piloté par Xavier Lépine, président de l’Institut de l’épargne immobilière et foncière, et Nadia Bouyer, directrice générale d’Action logement. Le second groupe de travail va s’attaquer à la simplification des normes. Il sera quant à lui piloté par Laurent Girometti, directeur général d’un établissement public d’aménagement de l’État (EpaMarne/EpaFrance), Roland Cubin, directeur général délégué de Groupama immobilier et de Julien Antoine, directeur du pôle transformation d’actifs de Bouygues construction. Leurs travaux devront être conclus fin juillet.

Enfin, le plan proposé par Valérie Létard prévoit un accompagnement des territoires "pour la réussite de leurs projets". Le gouvernement propose à cette attention la création de comités locaux inspirés d’initiatives similaires menées en région parisienne sur les Champs Elysées ou encore à la Défense. Une mission spécifique, annoncée lors du dernier Mipim (voir notre article), sera d’ailleurs dédiée à l’avenir du quartier de la Défense.