Le nombre de logements vacants continue de progresser et approche les 3 millions

Comme chaque année, l'Insee publie son étude sur les chiffres du parc de logements. Cette livraison porte sur la situation au 1er janvier 2020. Elle donne une vision d'ensemble, juste avant que survienne la pandémie de Covid-19, qui a lourdement pesé sur toute l'année 2020 en termes de production de logements (voir notre article ci-dessous du 29 octobre 2020). Dans un domaine où les évolutions sont lentes par nature, les chiffres au 1er janvier 2020 marquent une continuité par rapport aux années antérieures.

Un nombre de logements qui croît beaucoup plus vite que la population

Au 1er janvier 2020, la France (hors Mayotte) comptait 37 millions de logements (exactement 36,997 millions). Ceci représente 12,4 millions de logements supplémentaires depuis 1982, soit une hausse de  54%. Cette progression du parc de logements est très nettement plus rapide que celle de la population, qui a crû d'environ 19% au cours de la période. Cet écart s'explique notamment par la baisse de la taille des ménages (décohabitation, mises en couples plus tardives, ruptures d'union, vieillissement démographique...).

Au cours de la période 1982-2020, la progression du parc a ainsi été d'environ 1% par an. Elle a été un peu plus élevée au cours des années 1980 et 2000 et est légèrement plus faible sur les cinq dernières années.

Ce parc se répartit en 30,23 millions de résidences principales (81,7%), 3,65 millions de résidences secondaires et de logements occasionnels (9,9%) et 3,12 millions de logements vacants (8,4%). Sur la période 1982-2020, les deux dernières catégories ont crû plus rapidement que la moyenne du parc (respectivement +1,2 et +1,3% par an). Leur hausse tend même à s'accélérer depuis quelques années.

Une vacance de logements en forte hausse depuis 2005

Après avoir diminué de façon continue depuis 1982 et avoir atteint un creux en 2005 avec un taux de 6,26%, la vacance de logements ne cesse de progresser fortement depuis lors, même si la tendance se ralentit un peu depuis trois ans. Si on la rapporte au nombre d'habitants (en métropole), on constate que la vacance est restée stable tout au long des années 1980 et 1990 (3,3 logements vacants pour 100 habitants), avant de connaître son plus bas taux en 2005 (3,1%), puis de repartir en flèche, jusqu'à atteindre 4,6 logements vacants pour 100 habitants en 2020.

L'Insee avance différentes explications pour éclairer ce phénomène de la vacance : "La vacance peut provenir d'une inadéquation de l'offre avec la demande en matière de taille, localisation, prix, par exemple, ou correspondre à des logements en mauvais état. Il peut aussi s'agir de logements inoccupés sans être pour autant immédiatement habitables. Ils peuvent être proposés à la vente ou à la location, en attente d'occupation ou de règlement de succession, ou encore sans affectation précise (logements à réhabiliter, par exemple). La vacance peut être aussi la conséquence du départ en maison de retraite de personnes âgées, sans que le logement ne soit mis en vente ou en location". Mais quelles que soient les explications, il reste que le phénomène de la vacance interroge, à un moment où chacun s'accorde à pointer du doigt un manque de logements et plaide pour une accélération de leur production.

Répartition par type, par localisation et par statut d'occupation

En termes de répartition par types, le logement individuel (maisons) représente 55% de l'ensemble du parc. Sa part recule toutefois légèrement ces dernières années, le nombre de logements collectifs augmentant plus vite que celui des logements individuels. Ainsi, depuis 2013, les logements achevés dans l'année sont plus souvent collectifs qu'individuels.

En termes de localisation géographique, les logements se concentrent davantage dans les unités urbaines hors Paris, qu'en 1982. En 2020, 14,8% sont situés dans l'unité urbaine de Paris (10,8 millions d'habitants), 29,4% dans les unités urbaines de 100.000 habitants ou plus (hors Paris), 32,4% dans les unités urbaines de moins de 100.000 habitants et 23,3% dans les communes hors unité urbaine. Les logements collectifs sont majoritaires dans les deux premières catégories (jusqu'à 80% dans l'unité urbaine de Paris) et les logements individuels dans les deux autres (jusqu'à 90% dans les communes hors unité urbaine). De même, et sans surprise, les résidences secondaires et logements occasionnels sont fortement concentrés dans les communes hors unité urbaine (39% du total) et dans les unités urbaines de moins de 100.000 habitants (38,5%).

En termes de statut d'occupation, 58% des ménages sont propriétaires de leur résidence principale. Après avoir augmenté de façon continue depuis 1982, cette part s'est stabilisée à partir de 2010. La part des ménages locataires de leur résidence principale se maintient aux environs de 40% depuis 1990, soit un niveau un peu plus faible qu'en 1982. Les logements détenus par des bailleurs publics représentent 17% du parc de résidences principales – une part stable depuis les années 1990 après avoir nettement augmenté dans les années précédentes – et ceux détenus par des bailleurs privés 23%. Le solde entre propriétaires et locataires correspond aux 2% de ménages logés gratuitement, une part qui baisse de façon continue depuis 1982.

Enfin, l'étude de l'Insee montre que le nombre de logements progresse plus rapidement dans les DOM (hors Mayotte) qu'en métropole. La hausse est en effet de 2,1% par an depuis vingt ans, après +2,9% entre 1982 et le début des années 2000.  L'habitat individuel représente les deux tiers de l'ensemble des logements ultramarins, soit nettement plus qu'en métropole, même si sa part diminue lentement depuis le début des années 1980. Par ailleurs, la part de logements vacants (12%) est supérieure de moitié à celle constatée en métropole.