Logement / Urbanisme - Le Grand Paris Express tire les transactions et les prix des logements
L'Observatoire régional du foncier (ORF) d'Ile-de-France relève une baisse de forme pour le marché foncier autour des gares du Grand Paris Express, après des années très fastes. L'immobilier prend le relais, aussi bien dans le neuf que dans l'ancien, avec une hausse de 35% de transactions en 2017 et une hausse des prix de 4%.
Dans sa note de conjoncture semestrielle datée d'octobre 2018, l'Observatoire régional du foncier (ORF) d'Ile-de-France publie une étude sur l'évolution des marchés fonciers et immobiliers de la région. Il en ressort notamment "un dynamisme persistant des marchés fonciers" sur les trois premiers trimestres de 2017, avec une progression du nombre de ventes (+6,6%) et des surfaces échangées (+8,5%). En revanche, les volumes financiers connaissent un recul significatif, avec une baisse de près de 4%. En matière de logements, les quartiers des gares du Grand Paris Express tirent à la fois les volumes et les prix.
Foncier : la part des ventes en grande couronne passe de 56% à 81% en un an
Ce contraste apparent entre des volumes de ventes de foncier en hausse et des montants en baisse s'explique par une transformation en profondeur. En effet, si la progression du marché foncier global est toujours portée par le marché urbain, la part de la grande couronne dans ce marché est passée, sur un an, de 56% à 81% des ventes. La progression du nombre de transactions de foncier sur un an est ainsi de 19% dans le Val d'Oise, de 14% en Seine-et-Marne, de 12% en Essonne et de 10% dans les Yvelines.
A l'inverse, les départements de la petite couronne sont confrontés à une forte et rapide contraction de leurs ventes de foncier : -23% en Seine-Saint-Denis, -16% dans le Val-de-Marne et -6 % dans les Hauts-de-Seine. En outre, selon l'ORF, "cette baisse constatée sur les trois premiers trimestres 2017 par rapport à ceux de 2016 serait beaucoup plus accentuée si on retenait la totalité de l'année 2017".
Les prix du foncier étant naturellement plus élevés sur la petite que sur la grande couronne, ces mouvement contradictoires se traduisent par une baisse globale du volume financier des transactions, qui atteint 21,8 milliards d'euros sur les trois premiers trimestres de 2017 (-3,8% par rapport à la même période de 2016). Le prix moyen s'est élevé à 400.000 euros à l'hectare en petite couronne en 2017 (une année record) et 129.000 euros en grande couronne (un prix voisin de la moyenne constatée depuis dix ans). Là aussi, les changements sont rapides, puisque le prix moyen en petite couronne au premier semestre 2018 est retombé à 300.000 euros, avec en outre un fort écart entre le premier trimestre (240.000 euros) et le second (383.000 euros).
Logements autour des gares du GPE : +43% pour les transactions, +6% sur les prix
Face à des chiffres aussi volatils, les causes de ces évolutions sont à la fois complexes et multiples. L'étude de l'ORF consacre un focus aux futures gares du Grand Paris Express, ligne 11 et Eole, qui sont un facteur d'attractivité important pour les territoires concernés et peuvent donc jouer sur le foncier comme sur l'immobilier.
Il apparaît qu'après avoir fortement tiré l'activité, le marché foncier autour des gares du Grand Paris Express (dans un rayon de 800 mètres) est en forte baisse sur les trois premiers trimestres de 2017 : -10% sur le volume des transactions et -33% sur leur montant.
Avec l'avancement des constructions, la hausse se transfère en revanche sur l'immobilier neuf et ancien. Le volume global des ventes d'appartements neufs et anciens, dans les 118 communes portant un des 85 quartiers de gares (GPE + L11 + Eole) progresse ainsi de 35% en 2017. Si l'on s'en tient au seul périmètre des 85 quartiers de gare, et non plus à l'ensemble des communes qui les contiennent, la hausse est plus forte encore avec une progression des transactions (neuf et ancien) de 43% sur un an...
Du coup, la hausse du prix des logements au m2 est plus importante qu'ailleurs : +2,8% sur toute l'Ile-de-France, +4% sur les 118 communes portant un quartier de gare et +6% sur les quartiers de gare.
Une carte interactive des valeurs foncières
A l'occasion de la publication de cette note de conjoncture, le site de l'ORF s'enrichit d'une carte interactive des valeurs foncières à l'échelon communal. Cette carte présente les données 2017 pour toutes les communes ayant enregistré plus de trois transactions durant cette année. Pour chaque commune concernée, l'internaute accède ainsi au nombre total de ventes sur la commune en 2017, au montant total de ces ventes, à la surface totale représentée par ces ventes (en hectares) et au prix moyen du foncier à l'hectare.
La carte interactive et les chiffres qu'elle fournit recouvrent l'ensemble des ventes réalisées à titre onéreux pour lesquelles une surface de terrain a été déclarée aux services fiscaux : terrains agricoles, terrains à bâtir, immeubles accompagnés de leur terrain d'assiette ou fonds bâtis destinés au recyclage urbain. Les données présentées sont les demandes de valeurs foncières, dites "DVF", transmises par la Direction régionale des finances publiques.
