Logement - Un décret met en oeuvre l'abattement pour cession de locaux ou de terrains à bâtir par des acteurs privés

Un décret du 29 juin 2018 précise les modalités de mise en place de l'abattement pour les personnes morales soumises à l'impôt sur les sociétés - donc essentiellement des entreprises - qui cèdent des locaux à usage de bureau ou à usage commercial ou industriel ou des terrains à bâtir, en vue d'y aménager ou construire des logements. Ce décret est pris en application de l'article 25 de la loi de finances pour 2018 du 30 décembre 2017, introduit à l'époque par un amendement du gouvernement, dans un climat de large consensus (voir nos articles ci-dessous du 23 octobre et du 8 décembre 2017). Le projet de loi Elan, qui entame sa seconde lecture en ce moment au Sénat, prévoit également des dispositions pour favoriser la transformation de bureaux en logements (voir par exemple notre article du 3 avril 2018).

Un abattement de 70 à 100% de la plus-value

Comme l'indiquait alors Delphine Gény-Stéphann, secrétaire d'État auprès du ministre de l'Économie et des Finances, cet amendement "s'inscrit dans la volonté du gouvernement, conformément à la stratégie pour le logement présentée le 20 septembre dernier, de créer un choc d'offres au sein des zones les plus tendues du territoire [...] afin d'encourager la libération du foncier disponible et in fine d'accroître l'offre de logements". Contrairement au mécanisme de la décote pour les terrains appartenant à l'État et à ses établissements, cette disposition vise les détenteurs privés de locaux et de terrains.
La mesure s'applique aux cessions réalisées entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus et aux promesses unilatérales ou synallagmatiques de vente conclues entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2020 inclus, à condition que la cession soit réalisée au plus tard le 31 décembre 2022.
L'abattement prévu par la mesure s'applique à la détermination de la plus-value nette imposable, pour le calcul de l'impôt comme pour celui des prélèvements sociaux. Il est de 70%, contre 20 ou 30% pour les dispositifs antérieurs de même type. Mais il peut aller jusqu'à 85% lorsque le cessionnaire (autrement dit l'acquéreur) s'engage à réaliser majoritairement des logements sociaux et/ou intermédiaires, et même jusqu'à 100% pour des programmes uniquement sociaux.

Plusieurs conditions à réunir

Ce dispositif est toutefois soumis à plusieurs conditions. Tout d'abord, il s'applique uniquement dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements. Ensuite, deux conditions supplémentaires sont prévues pour le cessionnaire. Dans le cas de l'acquisition de terrains à bâtir, celui-ci doit en effet s'engager à réaliser et achever des locaux destinés à l'habitation dans les quatre ans suivant l'acquisition. Dans le cas de l'acquisition de biens immobiliers bâtis, il doit s'engager à démolir les constructions existantes, en vue de réaliser et d'achever des locaux destinés à l'habitation dans les quatre ans suivant l'acquisition.
Enfin, dans les deux cas, ces logements neufs devront présenter une surface de plancher au moins égale à 90% de la surface de plancher maximale autorisée, telle qu'elle résulte du PLU applicable ou du document d'urbanisme en tenant lieu.

Une mesure réservée aux zones A bis et A

Le décret du 29 juin, qui permet la mise en œuvre effective de ces dispositions, se contente d'apporter deux précisions complémentaires. Tout d'abord, il précise sans surprise que les "zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements" s'entendent comme les communes classées dans les zones A bis et A, telle que définies par l'article R.304-1 du code de la construction et de l'habitation. La zone A bis comprend ainsi Paris et 76 communes proches situées dans les Yvelines, les Hauts de-Seine, la Seine-Saint-Denis, le Val-de-Marne et le Val-d'Oise. La zone A comprend l'agglomération de Paris (dont la zone A bis), la côte d'Azur, la partie française de l'agglomération genevoise, ainsi que certaines agglomérations ou communes où les loyers et les prix des logements sont particulièrement élevés.
Ensuite, le décret du 29 juin précise qu'en cas de cession de terrain à bâtir soumise au dispositif de taux réduit d'impôt sur les sociétés prévu au même article, l'engagement de construction doit être pris dans l'acte constatant la cession du terrain.

Une mesure parmi trois en faveur du "choc de l'offre"

Pour mémoire, la loi de finances pour 2018 prévoit également deux autres mesures répondant à la logique du "choc de l'offre". D'une part, elle proroge, jusqu'au 31 décembre 2020, les exonérations existantes en faveur des cessions directes ou indirectes réalisées au profit d'organismes en charge du logement social. L'objectif affiché est "de continuer à soutenir la construction de logements sociaux sur l'ensemble du territoire national".
D'autre part, elle proroge pour trois ans, également jusqu'au 31 décembre 2020, l'exonération - qui devait normalement s'éteindre le 31 décembre 2017 - prévue en cas de cession d'un droit de surélévation. Outre l'objectif du "choc de l'offre", il s'agit aussi de se mettre "en cohérence avec le projet de densification de l'offre de logements porté par le gouvernement".

Références : décret n°2018-553 du 29 juin 2018 pris pour application de l'article 210 F du code général des impôts (Journal officiel du 30 juin 2018).