Le bail réel solidaire s'ouvre aux locaux d'activité

La loi 3DS (article 106) a créé le "bail réel solidaire d’activité". Plus précisément, elle a prévu la possibilité pour les organismes de foncier solidaire (OFS), en plus d'offrir des logements en accession sociale à la propriété grâce au bail réel solidaire (BRS), de réaliser et céder, de la même façon, des locaux d'activité. Ceci afin de "créer de la mixité au sein de leur opération et de favoriser l’installation de certaines entreprises ou activités". Une ordonnance présentée le 8 février en conseil des ministres par Christophe Béchu et Olivier Klein vient détailler ce nouveau dispositif, qui sera effectif après adoption et publication du projet de loi de ratification (sous trois mois) et la publication de décrets.

Lors de cette présentation en conseil des ministres, les ministres ont estimé que les OFS connaissent "un franc succès" : "Alors que seulement quatre OFS étaient agréés à la fin 2017, plus de cent-dix OFS sont aujourd’hui agréés sur l’ensemble du territoire". Fin 2021, "plus de trois cent trente logements en BRS avaient été livrés" et on mise désormais sur "plusieurs centaines de nouveaux logements en BRS chaque année".

Rappelons que les OFS ont été créés par la loi Alur de 2014, avec un principe de base : créer une offre de logements en accession sociale à la propriété à des prix durablement abordables en abaissant le prix de commercialisation grâce à la dissociation de la propriété foncière et de la propriété bâtie. L'OFS conclut un BRS avec un ménage, sous conditions de ressources.

Avec la loi 3DS, il a donc été prévu d'étendre les compétences des OFS pour qu'ils puissent, "à titre subsidiaire et dans un but de mixité fonctionnelle" de leurs opérations, "intervenir pour réaliser ou faire réaliser des locaux à usage commercial ou professionnel sur des terrains acquis ou gérés au titre de leur activité principale".

Le bail réel solidaire d’activité (BRSA) "reprend ou s'inspire fortement les éléments constitutifs du BRS", souligne le rapport au Président de la République qui accompagne l'ordonnance : un même principe de dissociation de la propriété foncière et bâtie, avec le versement d'une redevance foncière ; un bail de longue durée rechargeable ; la possible cession des droits réels sous réserve d'un encadrement des prix de cession.

Il est précisé que seules des microentreprises (moins de dix salariés et moins de deux millions d’euros de chiffres d’affaires) pourront bénéficier d'un BRSA. En sachant que chaque OFS pourra en outre imposer des critères complémentaires, et notamment préciser la nature des activités pouvant être exercées dans le local. Cette faculté "s'inscrit dans la volonté de nombreuses collectivités de préserver l'attractivité des centres-villes grâce à une action sur la nature des activités qui y sont conduites", souligne le gouvernement. Ou, dans certains quartiers, la volonté de promouvoir une diversification des activités.

La mise à disposition pourra en fait prendre deux formes :

• L'OFS cède, sous plafond de prix, les droits réels relatifs au local d’activité directement à une entreprise qui sera le titulaire du BRSA, "en contrepartie d’une redevance foncière et sans pouvoir le louer".
• Autre possibilité : un établissement public ou une entreprise publique locale constituée à l'initiative d'une collectivité acquiert les droits réels relatifs à des locaux d’activité auprès d’un OFS, est alors le titulaire du BRSA, puis met en location les locaux à des microentreprises à des niveaux de loyers modérés.

"Ce nouveau dispositif répond aux attentes de nombreux élus locaux. Il est un outil de plus à la main des territoires et des élus afin de créer durablement de la mixité, de l’animation et de la proximité", assure le gouvernement.