Habitat - Deux décrets mettent en place le bail réel solidaire et les organismes de foncier solidaire
Deux décrets datés du 10 mai 2017, parus au JO du 11, rendent opérationnel le nouveau dispositif de foncier solidaire s'appuyant sur le bail réel solidaire (BRS). Un dispositif créé par la loi Alur, consolidé par la loi Macron et complété par la loi Egalité et Citoyenneté.
Dissocier la propriété du foncier de celle du bâti, afin de réduire le coût du logement et encourager l'accession sociale à la propriété, est une vieille idée, au moins aussi vieille que la maison à 100.000 euros de Jean-Louis Borloo en vigueur depuis fin 2005, ou que le pass foncier instauré en 2007. Il y a trois ans, la loi Alur de 2014 a créé un nouvel outil, le "bail réel solidaire", que la loi Macron de 2015 a consolidé et que la loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017 a complété. Deux décrets datés du 10 mai 2017, permettant l'application de ce nouveau dispositif de foncier solidaire, sont parus in extremis au JO du 11 mai.
Propriétaire de sa maison, locataire de son terrain
Pour rappel (voir notre article ci-dessous du 6 février 2017), en voici le principe : un ménage est propriétaire de sa maison, mais est locataire de son terrain. Il loue le terrain via le bail réel solidaire (BRS) auprès d'un organisme foncier solidaire (OFS) qui, jusque-là, ne pouvait être qu'un organisme HLM ou une association. L'intérêt : l'achat du logement revient moins cher, sachant que le prix du foncier représente entre 15 et 30% de la valeur d'un bien immobilier, ce qui ouvre des perspectives à des familles modestes qui avaient renoncé à devenir propriétaires. Et le système vit sa vie en dehors du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers, car le ménage propriétaire ne pourra revendre le logement qu’à un prix de cession encadré, inférieur au prix du marché, et à un ménage répondant aux mêmes critères de ressources auxquels lui-même était soumis.
Des organismes existants peuvent être agréés OFS
Le premier décret du 10 mai, relatif aux organismes de foncier solidaire permet au préfet de région d’agréer des organismes existants en qualité d’organisme de foncier solidaire, pourvu que ces organismes soient sans but lucratif, qu'ils consacrent "tout ou partie" de leur activité au logement et aux équipements collectifs ; qu'ils aient "la faculté d'affecter durablement" du foncier bâti (ou non), dont ils restent propriétaires, à la construction ou la gestion de logements en accession à la propriété ou en location pour des ménages sous plafonds de ressources (afin de se constituer un parc pérenne), via des baux de longue durée qui permettent de dissocier les propriétés du sol et du bâti (en l'occurrence, le BRS). A noter que leurs réserves financières obligatoires constituées au titre de l'activité liée au bail réel solidaire doivent être "consacrées exclusivement" à l'activité de gestion des baux réels solidaires signés par l'organisme ou au développement de cette activité. Et lorsque l'organisme de foncier solidaire exerce une autre activité, "sa comptabilité interne permet de distinguer le résultat relevant de l'activité d'organisme de foncier solidaire et celui des autres activités qu'il exerce".
Le décret précise les plafonds de prix de cession, des ressources du preneur...
Le second décret du 10 mai 2017 porte sur le bail réel solidaire. Il précise, en application de l’ordonnance du 20 juillet 2016 (voir notre article ci-dessous du 22 juillet 2016) les modalités opérationnelles de mise en place de ces nouveaux baux, notamment : les plafonds de prix de cession, les plafonds de ressources du "preneur des droits réels", du loyer et des ressources du locataire en cas de location (car cette situation est aussi possible), et la méthode d'actualisation du prix d'acquisition des droits réels en cas de mutation. Il détermine les modalités de contrôle de l'affectation des logements et prévoit des sanctions en cas de violation des conditions.
