Logement : les organismes de foncier solidaire peinent à décoller, mais font trois propositions à l'État

Pour leur deuxième rencontre nationale, plus de 350 acteurs des organismes de foncier solidaire (OFS) – regroupés au sein du Réseau foncier solidaire (RFS) – se sont réunis à Rennes les 6 et 7 novembre. Créés par la loi Alur (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014, les OFS sont des organismes à but non lucratif, agréés et contrôlés par l'État, favorisant l'accession à la propriété des ménages à revenus modestes. Pour sa part, la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 novembre 2018 a ouvert aux organismes HLM la possibilité de solliciter un agrément comme OFS pour la cession de leurs logements sociaux.

Dix-neuf OFS déjà créés et 9.200 logements à l'horizon 2024

L'originalité de ces structures réside dans la dissociation du foncier et du bâti. En pratique, ils affectent des terrains (bâtis ou non), dont ils restent propriétaires, à la construction ou la gestion de logements en accession à la propriété ou en location pour des ménages sous plafonds de ressources. L'opération se fait par l'intermédiaire de baux de longue durée, qui séparent la propriété du sol de celle du bâti. L'idée n'est pas vraiment nouvelle – Action logement a déjà mis en œuvre un dispositif similaire jusqu'en 2010 avec son "Pass foncier" (remboursement différé du terrain) et les OFS s'inspirent directement des Community Land Trust anglo-saxons –, mais elle dispose désormais d'un cadre juridique solide, en particulier avec l'ordonnance du 20 juillet 2016, qui a mis en place le bail réel solidaire (BRS).

Au cours de ces deux jours de rencontre, les participants ont pu travailler sur différents aspects des OFS : comme outil d'intervention dans le parc privé existant, comme outil du parcours résidentiel au sein du parc social ou encore comme outil des politiques publiques du foncier et de l'habitat. Ces journées ont aussi été l'occasion de faire le point sur le développement des OFS. Même si une dynamique semble s'être installée, les OFS peinent encore à décoller. Un état des lieux présenté lors des rencontres montre qu'ils sont aujourd'hui au nombre de 19, dont 10 créés cette année. Et les objectifs en matière de production de logements demeurent assez modestes avec autour de 9.200 logements en bail réel solidaire livrés en France d'ici à 2024.

Trois propositions pour accélérer la dynamique

Les participants ont également accueilli favorablement le rapport de Jean-Luc Lagleize, député (Modem) de Haute-Garonne, sur "La maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction" (voir notre article ci-dessous du 8 novembre 2019). Celui-ci rejoint en effet les OFS dans un plaidoyer en faveur d'une dissociation généralisée du foncier et du bâti.

Dans ce contexte, le Réseau foncier solidaire a "rappelé fortement la vocation sociale des OFS et leur non-lucrativité" et "propose notamment de favoriser l'intégration des OFS sur les marchés fonciers comme outil de régulation de ces derniers". Le Réseau a profité de l'occasion pour remettre au collaborateur de Julien Denormandie, qui le représentait lors de ces journées, trois proposition pour développer le foncier solidaire :  accompagner le développement du modèle en rendant possibles les ajustements opérationnels ; poursuivre le partage d'expériences et la capitalisation au sein du réseau ; réaffirmer et diffuser les valeurs ayant présidé à la création du modèle en France.