Logement - La première opération de "foncier solidaire" voit le jour à Lille

La ville de Lille et la métropole européenne de Lille (MEL) ont signé, le 18 décembre, la première opération française de "bail réel solidaire". Ce nouveau dispositif d'accès au logement a été instauré la loi Alur de 2014, puis complété et consolidé par la loi Macron de 2015 et la loi Egalité et Citoyenneté du 27 janvier 2017. Ce dispositif d'inspiration américaine (les "Community Land Trusts") s'est concrétisé avec l'ordonnance du 20 juillet 2016 relative au bail réel solidaire et deux décrets du 10 mai dernier (voir nos articles ci-dessous 9 décembre 2016 et du 15 mai 2017).
S'adressant aux ménages modestes, le bail réel solidaire permet de dissocier, sur une longue durée, le foncier et le bâti. L'organisme de foncier solidaire acquiert le foncier, dont il reste propriétaire, et passe un bail réel solidaire avec un promoteur, qui réalise l'opération en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement) auprès de ménages modestes, ceux-ci louant alors le foncier à un prix très bas. L'acquéreur est ainsi propriétaire de son logement et locataire du terrain.

Retenir les ménages avec enfants en centre-ville

Comme d'autres collectivités, la ville et la métropole de Lille se sont très vite intéressées à ce dispositif. Elles ont notamment créé un "organisme de foncier solidaire de la métropole lilloise" (OFSML). Agréé dès février 2017 et doté du statut d'association loi 1901, il a déjà acquis deux terrains. L'objectif affiché est de "retenir des ménages avec enfants qui, confrontés au coût élevé du foncier, avaient tendance à partir en périphérie pour acquérir leur logement".
La première opération, signée le 18 décembre, concerne la création de quinze logements sur l'emplacement de l'ancienne faculté de pharmacie. Les logements correspondants devraient être livrés dans le courant de 2019, à un prix d'achat d'environ 2.100 euros le mètre carré, "bien inférieur au prix moyen du neuf dans ce quartier du centre". Globalement, les opérations de bail réel solidaire doivent permettre d'obtenir des prix de vente inférieurs de 20% à 40% à ceux d'un logement classique de même qualité.

Une seconde opération en préparation et d'autres collectivités engagées

Le communiqué de la ville précise que cette première opération s'intègre "dans le cadre d'une vaste opération mixte de réhabilitation et de construction comprenant aussi un hôtel, une galerie d'art et 210 logements". Une seconde opération est d'ores et déjà en préparation pour une vingtaine de logements, toujours dans le centre, à proximité du tribunal administratif.
Les opérations de ce type devraient d'ailleurs se multiplier dans les prochains mois. Une "coopérative foncière francilienne" a ainsi été créée en juin dernier, regroupant onze coopératives HLM et les "Coop' HLM Développement", cette fois-ci sous la forme d'une société coopérative d'intérêt collectif (voir notre article ci-dessous du 27 juin 2017). Agréée le 24 octobre dernier par le préfet de région, l'OFS des coopératives d'Ile-de-France prévoit de lancer ses premières opérations début 2018. Une dizaine de projets seraient dans les tuyaux, portant de 250 à 300 logements au total. 
Des projets similaires sont également en réflexion ou en cours de montage à Rennes, Paris, Saint-Malo ou en Guyane.
 

L’Epfa Guyane et la Caisse des Dépôts partenaires pour créer un OFS et encourager l’auto-construction
Patrice Pierre, directeur général par intérim de l'établissement public foncier et d'aménagement (Epfa) Guyane, et Marc Abadie, directeur du réseau et des territoires de la Caisse des Dépôts, ont signé le 26 octobre 2017, à Matoury, une convention d’intention générale qui pose les bases de la création d’un organisme foncier solidaire (OFS).
L’Epfa s’y engage à mettre à disposition de l’OFS des terrains sur lesquels il concevra, dans le cadre d’opérations conventionnées avec la Caisse des Dépôts, des logements en coproduction avec les habitants. La Caisse des Dépôts, quant à elle, étudie la possibilité d’une intervention en capital pour la création de l’OFS. "Nous apportons le foncier et l’expertise d’aménageur et la Caisse des Dépôts sa capacité d’investisseur à long terme", résume Patrice Pierre.
Le dispositif permettrait de "régulariser l’implantation de bâti sur un foncier qui deviendrait la propriété de l’OFS", souligne l'Efpa qui y voit également un intérêt pour accompagner des démarches d'auto-construction. "L’auto-construction permet de réduire drastiquement les coûts puisqu’une fois les autorisations d’urbanisme obtenues (permis de construire, déclaration préalable de travaux, permis d’aménager), le porteur de projet est libre de construire lui-même sa maison ou de recourir à des professionnels", estime-t-on à l'Epfa.
Une expérimentation est envisagée sur du foncier appartenant à l'établissement situé à Saint-Laurent-du-Maroni, sur le lotissement dit du "Village des Malgaches" (1,2 ha). Il s'agit d'une programmation mixte de 36 logements combinant locatif social et auto-construction. Selon l'option retenue à ce jour, douze ménages définiraient avec un architecte un module de base "point de départ commun pour chacune des constructions", qui inclurait l’essentiel des raccordements, et à partir duquel chaque famille choisiraient ensuite des modules complémentaires.
V.L.