Habitat - L'Anah publie un guide des opérations de restauration immobilière
Dans sa collection de guides méthodologiques, l'Agence nationale de l'habitat (Anah) publie un nouvel opus consacré aux opérations de restauration immobilières (ORI), qui s'adresse directement aux collectivités territoriales. La publication de ce guide s'inscrit dans le cadre des nouvelles compétences en matière de lutte contre l'habitat indigne, confiées à l'Anah par la loi de mobilisation pour le logement et de lutte contre l'exclusion du 25 mars 2009 (loi Molle). L'Anah a en effet désormais la responsabilité du financement des opérations de résorption de l'habitat insalubre irrémédiable (RHI). Grâce à un dispositif complémentaire à la RHI, elle peut également financer les opérations de traitement d'immeubles insalubres remédiables, en péril ou sous restauration immobilière (Thirori).
Ainsi que l'indique le guide, l'ORI "est une procédure au maniement relativement délicat, dont les effets immobiliers et sociaux doivent être anticipés. Il s'agit d'une procédure exigeante pour la collectivité ou son concessionnaire". En pratique, l'article L.313-3 du Code de l'urbanisme précise que "les opérations de restauration immobilière consistent en des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation des conditions d'habitabilité d'un immeuble ou d'un ensemble d'immeubles". En l'absence de définition plus précise, c'est donc la notion d'habitabilité qui détermine l'éligibilité d'une opération. La procédure est assez lourde, puisqu'elle suppose une déclaration d'utilité publique (DUP), la définition d'un programme de travaux et la réalisation d'une enquête parcellaire, qui va permettre de notifier aux propriétaires les travaux qu'ils auront à effectuer, sous peine d'expropriation. Le tableau figurant dans le guide de l'Anah estime le délai de l'opération - avant début effectif des travaux - entre 20 et 30 mois.
"Eclairages opérationnels"
Ce schéma général est par ailleurs susceptible d'être modifié dans certaines circonstances. Le guide passe ainsi en revue les procédures propres à un certain nombre de cas de figure, par exemple lorsque l'ORI est intégrée à un périmètre protégé au titre du patrimoine urbain ou s'exerce dans des immeubles en copropriété. L'Anah détaille ensuite les effets juridiques de l'ORI : mise en oeuvre du droit de délaissement des propriétaires dans le cadre de la DUP, conséquences de la notification des travaux de restauration immobilière, effets sur les droits des occupants des logements ou des locaux commerciaux ou artisanaux visés ou encore régime de la cession des biens expropriés.
Au-delà de ce cadrage juridique d'une opération relativement complexe, le guide consacre un chapitre très utile aux "éclairages opérationnels". Il s'agit d'expliquer aux collectivités les différents aspects pratiques d'une ORI et son articulation avec d'autres procédures ou dispositifs relevant de la compétence des communes ou des EPCI. Ce chapitre explique ainsi où et comment utiliser l'ORI et quels sont les liens entre cette dernière et les arrêtés de police en insalubrité ou péril. Ce même chapitre détaille aussi les processus opérationnels d'une ORI, depuis la mise en place de l'ingénierie nécessaire à l'opération jusqu'au suivi des travaux et à leur financement (subventions aux propriétaires, subventions de l'Anah aux collectivités ou à leurs concessionnaires pour traiter des immeubles acquis dans le cadre d'une ORI, incitations fiscales dans les opérations relevant de la loi Malraux...). Dans sa conclusion, le guide de l'Anah insiste sur la nécessité d'une bonne maîtrise de ce type d'opération. Il rappelle notamment que "pour assurer un contrôle et un suivi de ces opérations, il faut que les termes de la convention et les conditions de pilotage de l'opération soient suffisamment clairs, surtout lorsque les villes participent au bilan financier de l'opération".
Jean-Noël Escudié / PCA
