Commerce - La vacance commerciale en augmentation depuis 2001

"En 2020, il y aura 25 millions de mètres carrés de commerces en trop, voire même 30 à 40 millions, si rien ne change et si on continue à avancer comme aujourd'hui." C'est l'avertissement de Pascal Madry, directeur de Procos, la fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé, qui présentait une étude, le 13 juin 2013, portant sur le taux de vacance des commerces. Et le constat est clair : la vacance s'est accrue entre 2001 et 2012, aussi bien dans les centres-ville que dans les centres commerciaux, et plus particulièrement depuis 2009.
Ainsi, dans les centres-ville, le taux de vacance atteint en moyenne 7,1%, contre 6,3% en 2001. Mais les centres-ville ne sont pas touchés de la même manière. Ceux de petites villes, "déjà sensiblement plus affectés que les autres par le phénomène, ont vu leur situation se dégrader le plus fortement", explique Procos, avec un taux de vacance progressant de 2,3 points, de 6,3% à 8,6% entre 2001 et 2012. En 2012, 51 centres-ville, contre 23 en 2001, ont même un taux de vacance supérieur à 10%...
Les centres-ville des villes moyennes sont aussi affectés (voir encadré ci-dessous), mais dans une moindre mesure (de 5,7% à 7%).
Seuls les centres-ville des très grandes villes, qui étaient parmi les plus exposés en 2001, voient leur situation s'améliorer, avec une baisse de 1,7% du taux de vacance passé de 7,7% à 6%.
La hausse de la vacance est plus modérée dans les centres commerciaux, à 4,9% en moyenne, contre 4,3% en 2001. "Le phénomène a été mieux amorti, précise la note du Procos, 338 centres commerciaux bénéficiaient d'une situation très favorable en 2001, avec un taux de vacance inférieur à 5%. Ils sont encore 316 dans ce cas en 2012. A l'autre extrémité, la part de centres commerciaux présentant une situation très défavorable, avec un taux de vacance supérieur à 10%, est restée stable entre 2001 et 2012, autour de 14%."
Les situations sont toutefois contrastées. Les petites galeries (de 20 à 40 boutiques) ont connu une amélioration de leur situation (leur taux de vacance est passé de 5,6% à 4,9% entre 2001 et 2012). Les grandes galeries (de 40 à 80 boutiques) ont subi une légère dégradation (de 3,7% à 4,2%). Enfin, les très grandes galeries (plus de 120 boutiques) ont vu la situation se stabiliser autour de 4,4%.

Un assouplissement du droit de préemption

Parmi les explications avancées par Procos pour expliquer cette accélération de la vacance qui s'installe dans un mouvement durable : l'émiettement commercial, le coût élevé des loyers, et l'origine de la richesse des villes. Ainsi, "parmi les 350 zones d'emploi françaises, ce sont les zones qui sont les plus ouvertes, avec des flux touristiques importants par exemple, ou une économie productive très dynamique, ou des fonctions publiques développées, qui ont les taux de vacance les plus faibles. A l'inverse, les zones dont l'économie est plus fermée, désindustrialisée, ont des taux de vacance plus forts", explique Pascal Madry.
Les collectivités locales tentent d'enrayer le phénomène, mais elles ont peu de marge de manœuvre. Le droit de préemption, qui leur permet d'acheter des locaux ou baux commerciaux avant de retrouver un repreneur, est "malgré tout un outil limité", a précisé le directeur de Procos. Celui-ci devrait toutefois être assoupli, dans le cadre du projet de loi sur le commerce que doit présenter Sylvia Pinel, ministre de l'Artisanat, du Commerce et du Tourisme, à la rentrée 2013. Des modifications qui donneraient un an de plus aux collectivités pour trouver un repreneur (deux ans au total, contre un an aujourd'hui).
En revanche, rien n'est prévu dans les annonces de la ministre pour permettre aux collectivités de maîtriser le type de commerces qui s'installent. La mise en place de managers de centre-ville, une fonction qui s'est développée au fil du temps, peut aussi aider, mais elle n'est pas suffisante. "Les systèmes de coopération mis en place n'ont jamais fonctionné, ce qui fonctionne réellement ce sont les partenariats publics-privés dans ce domaine, avec l'Etat qui donne un financement, de manière très engagée, les collectivités également, mais aussi le secteur privé. En France, on est encore sur un fonctionnement collectivités et chambres de commerce et d'industrie, qui permet de financer des animations mais sans réelle coordination", a souligné Michel Pazoumian, délégué général de Procos, citant l'exemple des "business improvement district (BID)" anglais, sorte de partenariat public-privé au profit des commerces, "avec possibilité de collecter un impôt pour financer des études de diagnostic et mettre en place une politique de promotion collective".

Pas d'ILC obligatoire

L'autre levier pour éviter les taux de vacance trop élevés consiste à maîtriser davantage les loyers. Mais dans ce domaine, Procos ne se considère pas entendu. La fédération souhaitait que soit rendu obligatoire l'indice des loyers commerciaux (ILC). Celui-ci a été créé en 2008. Il est composé pour 50% de l'indice mensuel des prix à la consommation, pour 25% de l'indice du coût de la construction (ICC), et pour 25% de l'indice du chiffre d'affaires dans le commerce de détail. Prenant en compte d'autres paramètres que l'évolution du prix de la construction, il évolue moins vite que l'autre indice, l'ICC. Son utilisation par tous les propriétaires permettrait de limiter l'inflation des loyers. Mais le gouvernement ne devrait pas intégrer cette disposition dans son projet de loi sur le commerce.
En revanche, une évolution est attendue concernant les documents d'aménagement commercial (DAC) et les schémas de cohérence territoriale (Scot), afin de permettre aux élus d'avoir une vision plus globale des zones commerciales. C'est le projet de loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), qui sera présenté le 26 juin en Conseil des ministres, qui devrait porter cette évolution.
Au delà de ces outils, Pascal Madry estime qu'il faudrait faire plus de pédagogie auprès des élus, "pour qu'ils comprennent que maintenant il s'agit moins de développer le commerce que de maintenir et protéger l'existant". "Depuis trente ans, les collectivités ont une logique de croissance extensive, mais le marché ne peut plus supporter cette logique, a-t-il insisté. Le marché va se discipliner naturellement, avec des fermetures de sites, les élus devraient maintenant arrêter d'accepter le mètre carré en plus, et se concentrer sur la préservation de ce qui existe…"

Emilie Zapalski

Activité ralentie pour le commerce sur les 4 premiers mois de l'année
D'après l'étude de Procos, présentée le 13 juin 2013, l'activité du commerce spécialisé se replie au cours des quatre premiers mois de l'année, avec une baisse de 2,1%, contre une baisse de 0,5% durant la même période en 2012. L'atonie de la consommation, la progression des parts de marché d'internet, et les conditions climatiques expliquent ce ralentissement. Tous les types de surfaces sont touchés. Quant aux secteurs d'activités, les performances sont plus hétérogènes. L'alimentaire spécialisé et l'hygiène-beauté-santé résistent, tandis que l'équipement de la personne a connu de très fortes baisses en hiver, rattrapées seulement en partie au début du printemps. Les secteurs de l'équipement, de la maison, et des loisirs poursuivent quant à eux leur tendance à la baisse. Procos prévoit une fin de semestre autour de 0 à -5%.
E.Z.

Le e-commerce et les drives, nouvelles bêtes noires des maires des villes moyennes

Les élus des villes moyennes ont écouté stoïquement Jean-Paul Bailly, président du Groupe La Poste, se féliciter que "l'e-commerce est une chance pour les territoires", lors des 6es Assises des villes moyennes, le 7 juin dernier. Certes, pour La Poste, qui verra son activité courrier réduite de moitié entre 2008 et 2020, la livraison de colis de produits achetés sur Internet offre une nouvelle activité.
Jean-Luc Bourgeois voit quant à lui de nouvelles pratiques d'achat, comme ces consommateurs qui viennent essayer une paire de chaussures en ville et les achèteront en ligne, moins chères. Pour éviter que les petits commerces ne deviennent "des vitrines d'exposition", l'adjoint au maire de Beauvais et vice-président de la communauté d'agglomération du Beauvaisis a annoncé que son député-maire, Caroline Cayeux, préparait une proposition de loi pour introduire davantage de "loyauté" dans la concurrence entre e-commerce et petits commerces qui répercutent dans leurs prix de vente leurs charges de structure et de personnel.
Quant à la concurrence centre-ville/périphérie, Patrick Genre, maire de Pontarlier n'y croit pas : "Un centre-ville sans périphérie est mort et une périphérie sans centre-ville est morte." Les commerçants de son centre-ville parviennent à conserver entre 28 et 29% de parts de marché par rapport aux quatre zones commerciales alentours, dans une zone de chalandise de 120.000 habitants. La condition : "Il faut une animation par quinzaine"… et une unique association de commerçants pour la porter.
Il n'empêche, pour Guy Ferez, maire d'Auxerre et président de la communauté d'agglomération, "on est arrivé au bout du modèle économique de développement en périphérie des villes". Avec le développement des drives, il a même l'impression de "revivre un chaos urbain". Pour tenter de le maîtriser, il suggère de "créer un rapport de force" avec les promoteurs. "Nous subissons une pression ténue de la part des promoteurs et des investisseurs pour continuer encore à faire du centre commercial alors que tous les analystes montrent que ça commence à bien faire, notamment parce que la consommation ne suit pas", témoigne Pierre Regnault, maire de La Roche-sur-Yon, chez qui les prix des terrains continuent à flamber. Ce qui lui fait dire : "N'est-on pas à la veille d'une bulle commerciale, comme les Espagnols sont en train de la vivre dans le logement ?"
"C'est normal qu'un maire veuille avoir un point de vue sur l'aménagement de son territoire", convient Claude Risac, directeur des relations extérieures du Groupe Casino, mettant toutefois en garde contre la tentation de "réglementer et de fiscaliser la seule forme de commerce qui marche aujourd'hui". "Il y a 271 drives en France, cela correspond à un besoin, il faut réguler doucement", estime-t-il.
Valérie Liquet