La revitalisation des villes moyennes : un pari réussi ?

Plus de 500 participants sont attendus le 7 septembre à la Cité de l'architecture et du patrimoine, à Paris, pour la quatrième rencontre nationale du programme Action cœur de ville (ACV) lancé en 2017 pour revitaliser les centres de 234 villes moyennes (pour 222 conventions, certaines regroupant deux villes, comme Fontainebleau et Avon en Seine-et-Marne). Un événement qui a valeur d’examen pour le gouvernement et que le président de la République pourrait venir lui-même conclure (sous réserve), tant ce programme symbolise à lui seul la politique d’aménagement du territoire impulsée sous le quinquennat. Il marque "un changement de posture de l’État", insiste-t-on dans l’entourage de la ministre de la Cohésion des territoires, Jacqueline Gourault. "Il met en jeu la manière dont l’État travaille avec les collectivités en matière d’accompagnement." Il est également souvent rappelé que les villes moyennes - qui ont des fonctions de centralité et un rôle d’équilibre entre les territoires - n’avaient pas fait l’objet d’attention particulière depuis les années 1970 et étaient jusqu’ici plutôt sur le déclin.

Un regain d'attractivité

Action cœur de ville était donc un "pari" sur l’avenir (il a depuis fait école avec son petit frère, le programme Petites Villes de demain). Entretemps, la crise des gilets jaunes et la pandémie ont surgi. Les villes moyennes sont-elles plus "résilientes" ? "Le pari est-il en passe de réussir ou non ?", interroge-t-on au ministère, avec une prudence de rigueur. Une tendance se confirme : la crise sanitaire a plutôt renforcé l’attractivité des villes moyennes, notamment vis-à-vis des habitants de métropoles marqués par l’épreuve des confinements, comme l’a montré le dernier baromètre des territoires publié lors du dernier congrès des villes moyennes, à Blois (voir notre article). À cette occasion, le Premier ministre a annoncé une prolongation du programme jusqu’en 2026 alors qu’il était prévu jusqu’en 2022 (voir notre article du 9 juillet 2021).

Seulement, pour nombre de partenaires et d’élus, il faut avant tout consolider l’existant et s’assurer de l’engagement dans les temps des 5 milliards d’euros initialement prévus. À date, 3 milliards ont été engagés. 57.000 logements ont été rénovés ou réhabilités.  6.000 actions ont été engagées. "L’une des forces du programme est de construire des indicateurs objectifs" (prix de l’immobilier, fréquentation des centres-villes…), souligne la même source. Là aussi, les premières retombées sont plutôt bonnes. Entre 2018 et 2020, les ventes immobilières dans les villes moyennes ont progressé de 14%, comme l’a montré le dernier baromètre de l'immobilier des villes moyennes (voir notre article du 15 juin 2021). "Action cœur de ville a mis fin à une spirale déflationniste", se réjouit-t-on chez Jacqueline Gourault. Le prix médian du mètre carré a grimpé de 7% depuis 2018. Les investisseurs reviennent.

"Il faut mettre la campagne à la ville"

Attention toutefois à ne pas tenir un "discours de riche", comme le mettait en garde ce mardi Henry Buzy-Cazaux, président de l’Institut du management des services immobiliers, lors d’une table-ronde organisée dans le cadre du cycle de réflexions lancé par le ministère du Logement sur le thème "Habiter la France de demain" (voir notre article du 31 août 2021). Car pour l’heure, le débat de l’attractivité tourne beaucoup autour de l’arrivée de cadres birésidentiels attirés par les nouvelles possibilités offertes par le télétravail (et moins sur un développement endogène des villes moyennes). Ce qui n’est pas sans susciter des crispations avec les habitants, comme dans le Pays basque. Autre écueil : les données montrent que les recherches immobilières s’orientent toujours vers le modèle de la maison individuelle avec jardin. Ce qui va à l’encontre des objectifs du programme, notamment en matière de sobriété foncière. "Il faut réinventer une part de notre aménagement urbain, il faut non pas mettre la ville à la campagne mais la campagne à la ville", répond-on dans l’entourage de la ministre. Les nombreux exemples architecturaux présentés mardi seront là pour le démontrer.

Le ministère de la Cohésion a un autre indicateur à faire valoir : la fréquentation des centres des villes du programme est supérieure aux autres villes de la même strate. Il présentera mardi en avant-première les résultats d'un sondage d'où il ressort que 72% des habitants de l’agglomération s’y rendent au moins une fois par semaine, contre 49,5% en moyenne nationale. Et 11 villes du programme ont même connu une augmentation de la fréquentation de leur centre malgré le confinement. Ce type d’indicateurs pourra désormais être suivi avec attention pour jauger la santé des centres-villes.

Mardi, Jacqueline Gourault devrait dévoiler une feuille de route avec des axes de travail et un calendrier pour la suite du programme. Les thématiques des trois tables rondes de la journée (vieillissement de la population, sobriété foncière et relocalisations) peuvent donner un aperçu des enjeux. Dans les prochains mois, une grande concertation sera lancées auprès des collectivités pour "coconstruire avec elles des propositions".