La loi Elan publiée au Journal officiel

La loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan), publiée au Journal officiel du 24 novembre, ne passe pas inaperçue avec ses 114 pages et ses 234 articles, après que le Conseil constitutionnel - qui a validé les grandes dispositions du texte - l'a néanmoins allégée d'une vingtaine d'articles secondaires considérés comme des cavaliers législatifs (voir notre article ci-dessous du 16 novembre 2018). Nous reviendrons prochainement en détail sur toutes les dispositions ce texte important, qui a aussi mobilisé pas moins de... 128 articles au fil des éditions de Localtis.

Un parcours mouvementé

La publication au Journal officiel marque l'aboutissement d'un parcours mouvementé, entamé pratiquement dès l'installation de la nouvelle majorité, au printemps 2017. Si le principe du projet de loi figurait dans le programme d'Emmanuel Macron lors de la présidentielle - avec l'objectif "de créer une offre de logements abordables, là où se situent les besoins, notamment en matière d'emploi" -, la démarche s'est très vite télescopée avec une mesure qui ne figurait pas ce programme : la réforme des aides personnelles au logement (APL), qui a suscité une levée de boucliers et tendu fortement les relations entre le gouvernement et le secteur HLM. Et cela malgré une concertation de plusieurs mois qui  a recueilli 26.000 "réponses citoyennes" et 2.600 contributions des professionnels. Une "conférence de consensus" - organisée sous l'égide du président du Sénat de décembre 2017 à février 2018 - a été nécessaire pour débloquer la situation. Au total, près d'un an s'est écoulé avant la présentation du texte au conseil des ministres du 4 avril 2018, mais le climat s'est néanmoins quelque peu apaisé, notamment avec le secteur du logement social.
Comme il est de règle pour un texte de cette ampleur, le projet de loi a également cristallisé attentes et mécontentements, venant des nombreux secteurs et professions concernés par le texte : bailleurs sociaux, architectes, promoteurs, géomètres experts, associations de personnes handicapées, défenseurs du patrimoine... Il a également suscité près de 8.000 amendements, qui expliquent la longueur des débats au Parlement. Pour mémoire, le texte initial du projet de loi, présenté au conseil des ministres du 4 avril dernier, ne comptait "que" 65 articles au lieu des 234 de la version finale...

Trois grandes thématiques

Sur le fond, la loi Elan comprend trois grandes thématiques, qui recouvrent les différents chapitres du texte. La première consiste à "améliorer l'accès au logement" et regroupe de nombreuses mesures comme la création du bail mobilité, le renforcement de l'intermédiation locative, le bail numérique dans le parc privé, l'encadrement de la location touristique par les plateformes de type Airbnb, la possibilité de réquisition de bureaux vacants pour l'hébergement des sans-abri... Dans le parc social, la loi entend favoriser le regroupement des organismes HLM, encourager la mixité sociale en simplifiant la vente des logements sociaux, renforcer la mobilité au sein du parc, ou encore développer la colocation dans le parc social.
Le second axe prévoit d'"améliorer le cadre de vie en dynamisant l'aménagement des territoires". Il comprend, entre autres, la création des ORT (opération de revitalisation des territoires), le renforcement de la lutte et des sanctions contre l'habitat indigne, l'accélération de la rénovation énergétique, mais aussi la facilitation de l'accès à internet en visant le développement du très haut débit pour tous d'ici à 2022 et une couverture mobile de qualité généralisée dès 2020 sur tous les territoires.
Troisième axe : "simplifier les normes et faciliter la construction". Cette ambition passe en particulier par la mise en place du permis d'innover, le renforcement de la lutte contre les recours abusifs, la simplification du cadre juridique pour la construction de logements sociaux, le remplacement de l'accessibilité universelle des logements neufs par une combinaison entre 20% de logements immédiatement accessibles et 80% de "logements évolutifs", ou encore la simplification des procédures d'aménagement et l'accompagnement des collectivités territoriales grâce au projet partenarial d'aménagement (PPA), à la grande opération d'urbanisme (GOU) et à l'ORT.
Localtis reviendra prochainement en détail sur l'ensemble de ces mesures.

Et maintenant, un double défi à relever...

La loi Elan publiée, il reste désormais à faire face, entre autres, à deux défis majeurs. Le premier est d'ordre juridique, le second d'ordre économique. Mais tous deux ont partie liée. Du côté juridique, il s'agit de publier rapidement les décrets et autres textes réglementaires d'application de la loi Elan. Legifrance n'a pas encore publié son tableau d'application de la loi retraçant la liste des décrets à prendre, mais ils se compteront par dizaines. Et certains d'entre eux s'annoncent déjà complexes et sources de contestations, sinon de contentieux, comme la définition des "travaux simples" permettant de transformer un logement évolutif en logement accessible.
Du côté économique, tout se jouera autour du résultat de la course de vitesse engagée entre une loi qui entend faciliter et accélérer la production de logements et un marché qui, après une forte remontée de la construction en 2016 et 2017, tend à se contracter, voire à se retourner (voir notre article ci-dessous du 31 juillet 2018). Le gouvernement en est d'ailleurs bien conscient, puisque Julien Denormandie, le ministre du Logement, insiste désormais sur la territorialisation de l'offre et sur la réhabilitation de l'existant (voir notre article ci-dessous du 21 novembre 2018). Mais même si l'accroissement de l'offre de logements est loin de constituer la seule composante de la loi Elan, c'est sans doute à cette aune qu'elle sera jugée.