Foncier - Face à la flambée des prix du foncier, la CLCV réclame une nouvelle politique publique

L'association "Consommation, logement et cadre de vie" (CLCV) a publié le 15 septembre une étude intitulée "Politique du foncier et logement". Cette étude montre une très forte croissance du prix du foncier constructible dans le coût du logement et une très grande variabilité des prix, y compris dans des territoires comparables.
En effet, si les coûts du foncier et de la construction ont tous deux augmenté ces dernières années, la progression du foncier a été la plus marquée. Le prix moyen d'un m2 de terrain en France s'est accru de 60% entre 2006 et 2013, passant de 46 euros à 73 euros, quand le prix moyen du m2 de bâti (soit le coût de construction) n'a augmenté que de 21%, passant de 1.031 euros en 2006 à 1.244 euros en 2013.
L'étude menée par l'association principalement dans la région Aquitaine montre aussi que la part du foncier dans le prix des logements est très variable selon les territoires. Pour la CLCV, ces écarts ne peuvent s'expliquer par la seule différence d'attractivité du territoire. Elle note ainsi que sur des territoires a priori très comparables (densité d'habitat analogue notamment), les prix du foncier et leur part dans le coût du logement peuvent être très différents. Par exemple, un terrain coûte en moyenne 33.000 euros et représente 31% du coût de la maison dans la communauté d'agglomération du Libournais. Juste à côté, dans la communauté de communes du Sud Libournais, le terrain coûte 54.000 euros et représente 47% du coût de la maison.

Trois carences majeures

La CLCV estime que la forte croissance du prix du foncier et sa grande variabilité s'expliquent par trois carences majeures. Tout d'abord, l'insuffisante mobilisation du foncier disponible pour le logement et la concurrence avec d'autres usages. L'étude met ainsi en évidence une concurrence assez prononcée du logement avec l'immobilier commercial ou professionnel, voire parfois avec les équipements publics. Elle est particulièrement marquée dans les grandes agglomérations. Par ailleurs, les autorités compétentes seraient parfois peu actives pour mobiliser des terrains, notamment du fait des difficultés réglementaires.
L'incertitude liée à l'effectivité d'un permis de construire est un deuxième facteur : si un territoire dispose en effet d'un stock donné de terrains constructibles, l'obtention du permis et la mise en œuvre effective des travaux est aléatoire. La possibilité de construire dépend, en effet, de l'autorisation définitive du maire. Enfin, l'absence de marché structuré du foncier et de transparence inciterait à la rétention foncière et renforcerait le phénomène de renchérissement du foncier.

Deux axes de proposition

Forte de ce diagnostic, l'association a formulé plusieurs propositions qui ont été transmises à la ministre du Logement, Sylvia Pinel. Elles s'articulent autour de deux axes : l'amélioration du fonctionnement du marché foncier, et la mise en œuvre d'une "politique publique du foncier qui favorise la construction et le logement social". Elle propose tout d'abord la mise en place d'un baromètre local des prix du foncier constructible, sur le modèle de ce qui est réalisé par les notaires pour l'immobilier, et la mise à disposition du grand public d'une fiche d'information sur les permis délivrés sur le site internet de chaque collectivité.
La CLCV invite enfin les collectivités locales, l'Etat et les entreprises publiques à être "offensifs" en libérant plus de terrains et en prévoyant des cessions à coûts réduits pour le logement social. Au-delà de ces mesures, elle demande une parution des décrets permettant la mise en œuvre des expérimentations prévues dans le cadre de la loi Alur et la loi Macron : celles-ci offrent en effet la possibilité aux collectivités et aux établissements publics fonciers (EPF) d'expérimenter la dissociation de la propriété du foncier de celle du bâti. Elle souhaite enfin que la compétence plan local d'urbanisme (PLU) soit transférée aux intercommunalités, en conformité avec les dispositions de loi Alur, tout en permettant la participation de la société civile au processus de décision.