Urbanisme - Prix des terrains à bâtir : tout dépend de la localisation
De 49,5 euros/m2 à Poitiers à 240,4 euros/m2 à Montpellier, la fourchette des prix moyens des terrains à bâtir en 2008, présentée dans une étude que vient de publier le Commissariat général au développement durable (CGDD), révèle des écarts très importants entre les aires urbaines françaises (1). Paris et Marseille occupent le haut du tableau avec respectivement 239 euros et 176 euros, Toulouse et Bordeaux sont bien en deçà avec un prix/m2 d'environ 106 euros tandis que ce montant tombe à 79 euros à Clermont-Ferrand et à 39 euros à Nevers. En moyenne, la moitié des terrains à bâtir localisés dans une aire urbaine française se sont vendus à un prix supérieur à 78,9 euros/m2 en 2008, 10% des terrains ayant été cédés pour plus de 203 euros/m2 et 10% à moins de 22 euros/m2.
Selon cette étude, trois facteurs expliquent les très fortes différences de prix. Tout d'abord, "un terrain est d'autant plus cher au m2 qu'il se situe dans une aire urbaine densément peuplée et/ou en forte croissance démographique". "A caractéristiques du terrain données (notamment sa forme, le fait qu'il soit viabilisé ou non, ainsi que la distance à laquelle il se situe du centre de son aire urbaine), un terrain situé dans une aire urbaine où la densité de population est de 500 habitants/km2 est 55% plus cher qu'un terrain dans une aire urbaine deux fois moins dense (250 habitants/km2)", souligne l'étude. Les aires urbaines les plus peuplées tendent donc à être les plus chères. "A densité donnée, un doublement de la population de l'aire urbaine (sur une surface deux fois plus grande donc) accroît encore très légèrement les prix, de 11%", ajoute l'étude.
Une prime au dynamisme démographique
Le dynamisme démographique joue aussi, les acheteurs étant a priori davantage disposés à payer cher des biens qui sont susceptibles de prendre de la valeur du fait d'un accroissement anticipé de la demande locale. "Les aires urbaines qui ont connu une forte croissance de leur population présentent des niveaux de prix plus élevés : l'aire urbaine située au décile le plus élevé de croissance de la population (croissance de 11,6% sur la période 1999-2007) a de ce fait, et toutes choses égales par ailleurs, des prix 23 % plus élevés que l'aire urbaine ayant eu la croissance médiane (croissance de 5,9% sur la période 1999-2007) et 55% plus élevés que ceux de l'aire ayant eu la croissance du premier décile (croissance nulle sur la période 1997-2009)", illustre l'étude. Au total, les caractéristiques de l'aire urbaine en termes de densité, de taille et de dynamisme démographique expliquent à elles seules 36% des variations de prix des terrains.
Autre enseignement de l'étude : au sein d'une même aire ubaine, plus le terrain se situe à proximité du centre, plus il sera onéreux. "En moyenne, à densité de population de l'aire urbaine et à autres caractéristiques du terrain données, un doublement de la distance au centre de l'aire urbaine (par exemple de 10 à 20 km) se traduit par un prix au mètre carré plus faible de 17%."
Enfin, les caractéristiques propres des terrains sont aussi un élément déterminant du prix, les terrains viabilisés et à largeur de façade importante se vendant plus cher. Près des deux tiers (64%) des terrains sont vendus viabilisés et leur prix au m2 est 49% plus élevé que celui d'un terrain non viabilisé. Les terrains sur lesquels est présent un bâtiment voué à la démolition se vendent 29% plus cher, mais ce cas de figure ne concerne que 2% des terrains échangés. Par ailleurs, précise l'étude, "à caractéristiques du terrain fixées, notamment sa surface et sa localisation, une largeur de façade deux fois plus importante (ce qui implique une profondeur deux fois plus faible) se traduit par un supplément de prix de 11%". Dernier élément non négligeable : le mode de négociation. "Toutes choses égales par ailleurs, après avoir neutralisé notamment l'impact de la taille de l'aire urbaine et de la densité de population, le prix au mètre carré est respectivement 19 et 27 % plus élevé lorsque l'acheteur a recours à une agence ou à un constructeur que lorsque les terrains sont négociés entre particuliers", constate l'étude.
Anne Lenormand
(1) Une aire urbaine est définie comme un ensemble de communes, d'un seul tenant et sans enclave, constitué par un pôle urbain et par des communes rurales ou unités urbaines (couronne périurbaine) dont au moins 40% de la population résidente ayant un emploi travaille dans le pôle ou dans des communes attirées par celui-ci. On en compte 352 en France métropolitaine.
