Logement social - Des pistes pour optimiser un financement qui s'essouffle !

"Les acteurs de l'habitat", réseau de l'Union sociale pour l'habitat (USH), de l'Acuf, de l'ADCF, de l'AMGVF, de l'ADF (Assemblée des départements de France) et de la Fnar (Fédération nationale des ARHLM) qui réunit les délégataires des aides à la pierre, avaient choisi pour leur troisième rencontre nationale du 4 avril, comme sujet d'actualité : le financement du logement social. Le même jour, les membres du gouvernement se réunissaient pour la révision générale des politiques (RPPP) donnant une place de choix à cette problématique. 

Tous les intervenants, comme les nombreux professionnels réunis à Paris dans les locaux de la Caisse des Dépôts, ont rappelé leur difficulté croissante à boucler les montages financiers des opérations. Non seulement ils ont constaté des coûts de production en augmentation perpétuelle, mais ils ont aussi mis en avant la part élevée d'opérations de mixité sociale plus chères (implantations foncières urbaines), le développement de plus petites opérations et donc plus coûteuses, ou encore l'importance de la production en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement) estimée de 8 à 10% plus chère qu'en construction neuve.
Illustration avec le Grand Besançon : "Sur la base d'une opération réalisée en 2004, nous avons élaboré des simulations si cette opération était bouclée en 2008 et si elle prenait en compte les nouvelles normes techniques", a relaté Loïc Leroy, responsable du service habitat et politique de la ville de la communauté d'agglomération du Doubs. "En augmentant au maximum la participation des fonds propres des organismes HLM, avec un soutien de l'Etat en stagnation, la participation de la collectivité territoriale devrait doubler. La seule variable d'ajustement pour permettre l'équilibre de l'opération serait donc la participation financière de l'EPCI." Les collectivités vont dépasser en 2009 le milliard d'euros pour financer le logement : "Elles sont au taquet !", a rajouté Dominique Braye, sénateur et président de la communauté d'agglomération de Mantes-en-Yvelines.

Optimisation des financements

Face à des annonces nationales particulièrement fortes et déstabilisantes comme l'abaissement des plafonds de ressources pour accéder au logement HLM, la mise en place d'une politique de surloyers, le bouclage pour 2012 du conventionnement global assorti de sanctions, la rénovation en profondeur du 1% logement ou encore la réforme du livret A, les praticiens de terrain - techniciens et élus locaux - opposent des solutions pour réduire les coûts et surtout optimiser l'intervention des collectivités territoriales. "Avec l'aide de l'observatoire de l'économie de la production, nous avons eu les arguments pour que les communes renforcent leur politique sur le foncier, facteur déterminant dans le coût des opérations", explique Frédéric Jullian, directeur du développement urbain de la communauté d'agglomération "Tours plus".

A Nantes Métropole, la mise en place de tableaux de bord des coûts des opérations a permis de formaliser une politique de modulation des aides en fonction des secteurs territoriaux et de la configuration des opérations. "La fourchette de notre soutien est de zéro à 12.000 euros par logement", a expliqué Anne Berty, directrice du service de l'habitat et des solidarités de Nantes Métropole. "Notre responsabilité sur les surcoûts concerne les questions d'optimisation des parcelles à construire et les coûts d'aménagement parfois supérieurs aux droits à construire. Il ne faut pas non plus provoquer des surcoûts en développant de nouvelles normes locales."  Autre point d'action, les majorations locales de loyers, sujet particulièrement sensible mais qui selon les territoires peuvent encore dégager certaines marges de manoeuvre. "Une mutualisation des expériences serait dans ce domaine bienvenue", selon Anne Berty.
 

Un nouvelle péréquation financière entre collectivités ?

Pour les délégataires à la pierre présents à la journée du réseau des acteurs du logement, il est difficile d'envisager de lancer des opérations équilibrées financièrement. Les projets de réforme annoncés au niveau national ne font que conforter cette analyse assez pessimiste sur l'avenir. "La hausse attendue des plafonds de loyers ne risque-t-elle pas de fermer l'accès des HLM aux classes moyennes ? La recherche d'une meilleure péréquation pourrait-elle passer par des nouveaux outils de solidarité entre collectivités ? (voir article de Localtis : "Proposition en faveur d'une dotation logement social pour les communes", 28 mars 2008). N'est-il pas possible de trouver des dispositifs pour que le secteur d'intérêt général participe à la maîtrise du marché ?", a lancé Dominique Dujols, directrice des relations institutionnelles et du partenariat de l'USH. Pour le Livret A, Benjamin Dubertret , le nouveau directeur des prêts et de l'habitat de la Caisse des Dépôts, a rappelé les enjeux de la réforme : "On sait que le taux de centralisation va être défini par décret mais que la loi va définir un plancher législatif. Si la baisse du commissionnement des banques est élevée et si elle impacte sur les taux des prêts de la CDC, alors la gamme des produits pourra être revisitée et les taux de sortie des prêts pourraient  baisser."  Face aux annonces gouvernementales d'une prochaine réforme du 1% logement, Bertrand Goujon, directeur général de l'UESL, a estimé que les efforts devaient porter sur la contribution au financement des logements économiquement accessibles (dont le Pass-foncier) et sur les dispositifs de sécurisation des parcours résidentiels (GRL).
Les opérateurs, enfin, se demandent notamment si l'Etat envisage de prolonger l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties (article 23 de la loi ENL) au-delà de 2009.  

Clémence Villedieu

Les aides pour un logement

Montant investissement unitaire (TVA 5,5%) : 110.500 euros

subvention de l'Etat (foncier inclus) : 5.500 euros
subvention des collectivités locales : 11.100 euros
subvention 1% relance : 4.200 euros
abaissement du taux de TVA : 14.800 euros
exonération de TFPB : 8.800 euros
Montant total des aides reçues: 44.400 euros
accès aux fonds d'épargne : 10.600 euros
gratuité de la garantie des collectivités : 1.600 euros
Montant total des aides et avantages reçus  : 56.600 euros (soit 45% de l'investissement si la TVA était à 19,6%)
(Données de l'USH)

Aux 98 délégataires comptablisés en 2007, s'ajoute une "mini-vague" en 2008 : 2 nouveaux conseils généraux (conseil général des Côtes-d'Armor et conseil général de Maine-et-Loire) et deux nouveaux EPCI : la communauté d'agglomération de Morlaix et la CA du Muretain, soit au total 102 délégataires des aides à la pierre en 2008.