Logement social - Comment élus, promoteurs et bailleurs sociaux appréhendent la réforme des HLM dans la métropole de Lille

"Aujourd'hui, tous nos bailleurs sociaux sont en difficulté. Si le gouvernement va au bout de sa logique, ce sera dramatique", a prédit Martine Aubry, le 28 mars, aux journalistes de l'Ajibat* qui organisait pour ses membres un voyage de presse de deux jours dans la métropole lilloise. C'est peu dire que l'instauration de la réduction du loyer de solidarité (RLS) par la loi de finances 2018 passe mal auprès de la maire de Lille. Le dispositif reposerait selon elle sur une "idée simple, voire simpliste", uniquement guidée par une logique "financière et fiscale", imaginée par "des gens qui ne connaissent pas la réalité". "Ce n'est pas la peine de mettre 10 milliards d'euros dans l'Anru, s'il n'y a plus de bailleurs sociaux", rappelle-t-elle avoir dit à Emmanuel Macron lorsqu'il est venu à Tourcoing, en novembre dernier, lancer la mobilisation nationale en faveur des quartiers.
Quant à l'idée de compenser la perte des recettes locatives des bailleurs sociaux dues à la RLS en les incitant à se regrouper (et ainsi augmenter leur capacité d'investissement), comme le prévoit le projet de loi Elan, cela engendrerait "des monstres qui n'auraient plus de relation avec la population".
Martine Aubry, comme son élu à l’urbanisme, Stanislas Dendiével, et son ex-élue au logement Audrey Linkenheld, ne sont toutefois pas contre la perspective de "repenser les petits organismes". Mais en métropole lilloise, les rapprochements ont été faits : "Ce n'est pas le sujet", affirme Martine Aubry.

"Avant, j'étais devant une impasse financière, maintenant c'est un gouffre"

A la métropole européenne de Lille (MEL), le directeur de l'aménagement et de l'urbanisme, Maxime Bitter, ne masque pas non plus son inquiétude. "Avant, j'étais devant une impasse financière, maintenant c'est un gouffre", dit-il à propos de Lille Métropole Habitat, l'office public de l'habitat (OPH) de l'intercommunalité, qui gère 32.000 logements. La perspective de vendre du patrimoine aux locataires occupants pour faire entrer du cash dans les caisses de l'office ne lui semble pas réaliste : "Ce peut être une solution, mais dans d'autres situations." A Lille et dans sa périphérie, les revenus des ménages ne permettent pas d'envisager cette voie.
C'est dans ce contexte, inconfortable financièrement, que la MEL prépare son dossier Anru 2 métropolitain comprenant neuf quartiers.
Du côté des bailleurs, "ce texte touche à notre chiffre d'affaires : c'était le pire que le gouvernement pouvait faire car nous perdons des recettes locatives que l'on ne retrouvera jamais", tempête Christophe Bécuwe, directeur de Partenord Habitat. Cet OPH du département du Nord, créé il y a un siècle, gère aujourd'hui près de 45.000 logements dont 65% sont occupés par des locataires bénéficiant des APL. Christophe Bécuwe a fait ses calculs : sur 200 millions d'euros de recettes locatives par an, 10%, soit 20 millions d'euros, "partiront" dans la RLS. Avec l'effet de lissage prévu par la loi de finances 2018, cela descendrait à 11 millions d'euros. Mais "le mécanisme de lissage n'est prévu que jusqu'en 2020", souligne Christophe Bécuwe qui se doit de penser le très long terme, sachant qu'un logement social s'amortit en 45 ans.

L'idée a fait son chemin que "le logement social coûte"

Le directeur de Partenord Habitat décrit ainsi une "logique économique implacable" à venir, selon laquelle "un bailleur social aura tout intérêt à ne pas construire du logement très social, mais du logement intermédiaire pour cadres en mobilité géographique - du logement échappant à la RLS - plutôt que du PLAI pour familles au RSA".
Et si les programmes locaux de l'habitat disent le contraire, qu'importe, car de toute façon, à l'entendre, la plupart des opérateurs ne les appliquent pas. Il vise ici explicitement les ESH, ces "organismes qui remplissent la même mission que les OPH mais où l'élu local n'a pas la main". Il reconnait toutefois que, même chez les élus locaux, l'idée a fait son chemin que "le logement social coûte".
Rencontré également à Lille, Philippe Depasse, directeur de Projectim et président régional de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), ne voit pas non plus d'un bon œil les pertes de recette des organismes HLM (ou l'anticipation par les organismes HLM de leurs pertes de recettes futures ce qui, du point de vue de leur stratégie d'investissement revient au même). Il rappelle que dans le cadre de l'obligation de mixité dans les programme immobiliers, instaurée par la loi SRU, chaque nouveau programme construit dans la MEL doit comporter 30% de logement sociaux. "Dès lors que vous ne trouvez pas ou trouvez difficilement un bailleur pour faire les 30%, c'est-à-dire un opérateur de logements sociaux à qui vendre une partie de votre programme en Vefa, le programme risque d'être ralenti", explique le promoteur. De même "si vous ne parvenez pas à vous mettre d'accord sur le prix, ou si le bailleur social négocie pour faire baisser les prix (ce que je crains qu'il va arriver), les opérations en question seront sous tension".

*L'Ajibat est une association de journalistes spécialisés dans l'immobilier, le logement, l'architecture, l'urbanisme et la ville en général.