Logement intermédiaire : un développement en pleine accélération
Pour accompagner les bailleurs sociaux et les investisseurs dans la production de logements abordables, la Banque des Territoires a renforcé son soutien en augmentant l'enveloppe financière dédiée au prêt locatif intermédiaire.
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Logement intermédiaire : une alternative indispensable pour des milliers de ménages
Le logement intermédiaire s'adresse aux ménages qui ne peuvent pas prétendre au logement social en raison de revenus trop élevés, mais qui pour autant n'ont pas les moyens suffisants pour se loger dans le parc de logements libres. Le logement locatif intermédiaire (LLI) contribue donc à fluidifier le parcours résidentiel en se positionnant comme une alternative entre le logement social et le logement libre.
Le logement locatif intermédiaire affiche des loyers plafonnés qui sont inférieurs de -15 % à -20 % au prix du marché libre. Ce segment, qui cible notamment les classes moyennes et les jeunes actifs, participe à la mixité sociale sur tout le territoire.
En effet, le logement locatif intermédiaire permet aux classes moyennes de continuer à résider dans les communes les plus chères. Sans logement abordable, ces ménages auraient été contraints de partir vivre ailleurs afin de préserver leur pouvoir d'achat, accélérant de fait le phénomène de gentrification de certaines villes.
Dans les secteurs géographiques où le marché immobilier est le plus tendu, à savoir Paris classé en zone A bis comme d'autres communes d'Île-de-France, le loyer maximal d'un logement locatif intermédiaire s'affiche à 19,50 €/m2. Pour une surface de 50 m2, le loyer ne peut donc pas dépasser 975 €/mois. Un tarif très raisonnable comparé aux prix pratiqués dans le parc locatif privé où le loyer avoisine généralement 30 €/m2 !
Dans les territoires réticents à l'implantation de logement social, le logement intermédiaire suscite moins de rejet. De plus, les bailleurs sociaux peuvent détenir jusqu’à 10 % de logement intermédiaire dans leur portefeuille locatif, quand ils sont à 1-2% aujourd’hui.
Si le logement intermédiaire contribue au maintien des classes moyennes dans les villes les plus aisées, il joue également un rôle central dans les quartiers populaires où la part de logement social est souvent très élevée. Là aussi, l'offre de logement intermédiaire favorise la mixité sociale et participe à un meilleur équilibre entre les différentes classes sociales.
Des ambitions fortes autour du logement abordable
Fin 2024, le parc intermédiaire a été estimé à 124 000 logements (prévisions Xerfi de 2023) alors que le cœur de cible du logement intermédiaire est évalué entre 320 000 et 560 000 unités en France, dont 160 000 à 281 000 en Île-de-France.
Plusieurs phénomènes expliquent la forte demande de logements abordables :
- les ménages qui ne parviennent pas à obtenir un logement social se reportent mécaniquement sur le logement intermédiaire ;
- la hausse du taux de crédit immobilier ces dernières années a empêché de nombreux ménages de devenir propriétaires en achetant leur propre logement.
Ce décalage entre le besoin et l'offre disponible a incité le gouvernement et les bailleurs sociaux à se mobiliser pour créer un choc d'offre et développer fortement le logement intermédiaire. Ces derniers diversifient leur portefeuille avec davantage de logements locatifs intermédiaires, répondant ainsi aux besoins des ménages trop aisés pour le logement social, mais ne pouvant accéder au marché privé.
En mars 2024, un pacte pour le logement locatif intermédiaire a été signé avec de fortes ambitions. Celui-ci est soutenu par les bailleurs sociaux, aux côtés d’autres acteurs du logement, fortement engagés pour accélérer la production et rétablir l’équilibre du marché.
L'objectif fixé par ce pacte était de financer la construction de 75 000 logements intermédiaires d'ici 2026, c'est-à-dire de doubler le rythme de production pour atteindre 30 000 mises en chantier par an.
Une trajectoire volontariste et ambitieuse dans laquelle le groupe Caisse des Dépôts s'est fermement engagé, en portant son enveloppe financière dédiée au logement intermédiaire à 5 milliards d'euros.
Plus de 21 000 logements financés en PLI en 2024
En 2024, la Banque des Territoires a accordé 4,5 milliards d'euros de prêts au titre du PLI (Prêt Locatif Intermédiaire) qui ont permis de financer près de 28 400 logements. Cela représente une progression de +680 % par rapport à 2023, où une enveloppe d'un peu moins de 700 millions d'euros avait accompagné le financement de 3 600 logements en PLI.
Les opérations se situent majoritairement en Île-de-France, mais aussi en Provence-Alpes-Côte d'Azur et en Auvergne-Rhône-Alpes. Le logement intermédiaire trouve sa pertinence lorsque l'écart avec le logement libre est important. Ça concerne donc en priorité les zones tendues.
Dès 2023, des actions avaient déjà été menées pour, à la fois, développer le parc de logements abordables et soutenir les promoteurs privés confrontés à une grave crise immobilière. C'est ainsi qu'avec le soutien de la Banque des Territoires, les bailleurs Action Logement et CDC Habitat, filiale de la Caisse des Dépôts, ont réalisé des acquisitions en bloc en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement). Ceux-ci ont non seulement facilité le lancement de programmes au point mort, mais ont aussi augmenté significativement le nombre de logements intermédiaires en portefeuille.
Cette année, l'effort de mise en œuvre du pacte pour le logement locatif intermédiaire se poursuit et s'inscrit dans la lignée de 2024.
En moyenne, un logement intermédiaire représente un investissement de 250 000 euros. En 2025 et 2026, notre enveloppe financière en PLI s'élèvera à 8 milliards d'euros.
Une offre de prêt dédiée aux logements locatifs intermédiaires (LLI)
Le dispositif de PLI, créé en 2014, octroie un double avantage fiscal aux bailleurs pour les opérations en zone tendue :
- un taux de TVA réduit à la construction (10 % au lieu de 20 %) ;
- un crédit d’impôt équivalent à une exonération de taxe foncière sur 20 ans.
Mais pour financer la construction et/ou l'acquisition de logements intermédiaires, les bailleurs sociaux ont besoin d'accéder à des prêts aux conditions avantageuses, adaptés à ces opérations coûteuses. C'est là tout le sens de l'offre de prêt locatif intermédiaire de la Banque des Territoires.
Les principales caractéristiques du PLI sont :
- une durée de 9 ans minimum pouvant être portée jusqu'à 35 ans pour le bâti et jusqu'à 50 ans pour le foncier ;
- un taux TLA (Livret A) + 140 pb ;
- un différé d'amortissement de 2 ans pouvant être porté à 10 ans, voire à 20 ans (PLI sur mesure) ;
- une exonération d'indemnité de remboursement anticipé (PLI sur mesure) en cas de vente ;
- une dérogation sur la garantie hypothécaire pour les opérations VEFA (PLI sur mesure) ;
- une garantie d’Action Logement Services possible sur les prêts logement intermédiaire.
Cette offre de prêt locatif intermédiaire est indispensable pour répondre aux enjeux du logement abordable. Le soutien financier de la Banque des Territoires, dans ce cadre, permet aux bailleurs sociaux et autres acteurs de contribuer activement à la diversification de l’offre de logements, et à faciliter l’accès à de meilleurs logements pour plus de ménages.
© Banque des Territoires
Nathalie Michallet
Chargée de mission Relation stratégique Groupes HLM à la Direction des Prêts du groupe Caisse des Dépôts
Titulaire d'un Master 2 en Monnaie-Banque-Finance de l'Université Paris-Panthéon-Assas, Nathalie Michallet a exercé durant une dizaine d'années dans le secteur de la banque commerciale. Elle a notamment occupé la fonction de chargée d'affaires Logement Social pour le Crédit Agricole Île-de-France. Depuis un an et demi, Nathalie Michallet a rejoint le groupe Caisse des Dépôts au poste de chargée de mission Relation stratégique Groupes HLM à la Direction des Prêts.
