Copropriétés dégradées : enjeux et solutions financières pour les rénover
Risque de péril et insalubrité sont la triste réalité dans certaines copropriétés dégradées. Problèmes structurels, financiers, sociaux… Ces immeubles nécessitent une intervention. Des solutions concrètes existent, portées par des dispositifs publics et des offres de financement adaptées, découvrez-les dans cet article.
© Jair Lanes - Caisse des Dépôts - 2022
Le fléau du mal-logement dans le parc privé
En France métropolitaine, près de 1,5 million de logements sont situés dans des copropriétés privées dites dégradées. Fragilisées par des problèmes financiers, techniques, sociaux et de gouvernance, entre 110 000 et 180 000 copropriétés seraient en grande difficulté. Derrière ces chiffres, ce sont des millions d'habitants et de riverains qui courent des risques pour leur santé et leur sécurité.
Vivre dans une copropriété dégradée se traduit souvent par des ascenseurs en panne depuis des mois, des balcons fragilisés, une isolation médiocre synonyme de passoire énergétique l'hiver et de bouilloire thermique l'été ou encore des moisissures dans la salle de bains dues aux fuites d'eau.
Ce mal-logement résulte de causes multiples : des copropriétaires impécunieux ou de mauvaise foi, des immeubles mal entretenus en raison d'un syndic de copropriété défaillant ou de co-propriétaires bloquants, des factures impayées… Autant de problématiques complexes à solutionner.
Le recours aux pouvoirs publics dans les situations extrêmes
L'intervention des pouvoirs publics dans l'habitat privé dégradé devient parfois indispensable. Elle se justifie pour prévenir et résorber les conséquences urbaines et sociales de la dérive de ces immeubles. Dans le cadre du Plan Initiative Copropriétés lancé en 2018 et piloté par l'Anah (Agence nationale de l'habitat), ce sont 164 sites qui ont été identifiés comme particulièrement touchés par ce phénomène de copropriétés privées dégradées.
Afin d'accompagner les politiques publiques qui visent à enrayer la spirale infernale des copropriétés dégradées, la Banque des Territoires a mis en place en 2002 une offre de prêt dédiée : le Prêt Copro Dégradées (PCD).
Un Prêt Copro Dégradées pour financer le portage temporaire des logements
Le Prêt Copro Dégradées s'adresse aux opérateurs (promoteurs, bailleurs sociaux…) qui réalisent, sur demande de la collectivité locale, le portage temporaire de logements en copropriétés faisant l'objet d'un dispositif d'intervention publique tel qu’un Plan de sauvegarde, une ORCoD (Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées)…
Le Prêt Copro Dégradées va permettre à un tiers de racheter à l'amiable ou via une expropriation certains logements ou tous les logements d'une copropriété dégradée afin d'être en mesure ensuite de voter et de faire réaliser les travaux nécessaires.
Ce prêt peut prendre deux formes.
- Un portage complet de recyclage dans le cadre de concessions d'aménagement lorsqu'il s'agit d'une opération d'envergure d'acquisition de l'ensemble des lots d'une copropriété en vue de la démolition totale ou partielle de l'immeuble ou de sa transformation.
- Un portage ciblé de redressement dans le cadre de conventions de portage ou conventions d'urgence lorsqu'il s'agit d'acquisitions d'un nombre limité de logements visant en priorité les copropriétaires les plus endettés de charges. L'objectif est d'assainir la situation financière de la copropriété et de procéder aux travaux de rénovation de l’immeuble.
Des conditions financières intéressantes pour des opérations au long cours
Le Prêt Copro Dégradées offre des caractéristiques financières particulièrement adaptées aux besoins de portage de recyclage et de redressement des copropriétés en grande difficulté :
- une durée de préfinancement (phase de mobilisation des fonds) jusqu'à 5 ans pour répondre au besoin de fonds au fur et à mesure de l'acquisition des lots ;
- un différé d'amortissement du capital pouvant aller jusqu'à 15 ans, correspondant à la durée nécessaire du portage sans revenus de cession ;
- une exonération des indemnités de remboursement anticipé obligatoire en cas de revente des lots en cours du prêt.
La force du PCD est de s'inscrire sur le temps long. C'est indispensable car le portage temporaire dure généralement au minimum 10 ans. C'est un délai relativement incompressible car il faut réaliser les acquisitions des logements, voter puis faire réaliser les travaux avant de pouvoir revendre.
Le PCD est proposé au taux du Livret A + 0,80 %. Ce taux peut être ramené au taux du Livret A + 0,60 % pour les opérations de portage qui permettront à terme la production de logements sociaux dans une proportion minimale de 25 % de la surface de plancher du programme immobilier.
Zoom sur deux opérations de portage en région parisienne
À Noisy-le-Grand, un portage de redressement réalisé par CDC Habitat (filiale de logement social de la Caisse des Dépôts) concerne la copropriété Le Palacio d'Abraxas. Elle se compose de 8 bâtiments mitoyens pour un total de 440 logements, répartis entre 110 logements privés et 330 logements locatifs sociaux. CDC Habitat va se porter acquéreur de 30 logements privés grâce à un Prêt Copro Dégradées d'un montant de 4,5 millions d'euros. À l’issue des travaux sur l’immeuble, les logements acquis seront revendus sur le marché.
Une autre opération d'envergure est en cours sur la copropriété Obélisque à Epinay-sur-Seine. Cette tour de 32 étages pour 94 mètres de haut, classée IGH (Immeuble de Grande Hauteur) et construite en 1974, fait l'objet d'un portage de recyclage. CDC Habitat projette l'acquisition de l'ensemble des 163 logements grâce aux 11 millions d'euros du Prêt Copro Dégradées.
D'autres solutions pour financer les travaux de rénovation et l'ingénierie
Le Prêt Copro Dégradées concerne les dépenses liées au portage : coût d'acquisition de lots de copropriété, coût de relogement et, le cas échéant, coût de démolition. Il n'est donc pas destiné à financer des travaux de réhabilitation sur les parties communes ou sur les parties privatives qui relèvent de prêts bancaires existants (EcoPTZ, prêt collectif, prêt travaux…).
Afin d’accélérer et de massifier la rénovation des copropriétés, la Banque des Territoires participe aux réflexions pour la mise en place d’un nouveau prêt collectif instauré par la loi du 9 avril 2024 et destiné à financer les travaux sur les parties communes. Distribué aux syndicats de copropriétaires par les banques (et non par la Caisse des Dépôts), ce prêt bénéficiera d’une contre-garantie de l’État dans les cas où des copropriétés en difficulté seront concernées.
Par ailleurs, la Banque des Territoires mobilise des crédits d’ingénierie pour renforcer les capacités d’intervention des collectivités locales en matière d’habitat dégradé, dans le cadre de dispositifs et d’outils cofinancés par l’Anah. C’est une nécessité : quelle que soit la teneur de l’intervention publique, la qualité de l’ingénierie est déterminante pour la réussite des projets à toutes les étapes (de prévention, préparatoire, opérationnelle et d’évaluation) et pour l’atteinte des objectifs fixés pour les collectivités.
La Banque des Territoires peut cofinancer les missions d'ingénierie dans le cadre de dispositifs de traitement de l'habitat privé dégradé programmés entre les collectivités locales et l'Anah.
© Banque des Territoires
Dominique Nguyen
Directrice du Programme Habitat privé à la direction des Prêts du Groupe Caisse des Dépôts
Dominique Nguyen a démarré sa carrière professionnelle en tant que trader en banque d’arbitrage avant de rejoindre le Groupe Caisse des Dépôts en 1993.
Elle a d'abord exercé le métier de Credit Manager dans le domaine de l’économie mixte puis d’Investisseur en fonds propres dans le champ du renouvellement urbain. Elle a ensuite intégré la direction du Fonds d’épargne en 2007 où elle a occupé le poste de Responsable du service Habitat spécifique.
En janvier 2024, elle a été nommée Directrice du Programme Habitat privé.
