Congrès HLM 2016 - Accélération de l'investissement des bailleurs sociaux : une évolution "soutenable" à long terme
Alors que l'Union sociale pour l'habitat (USH) tient congrès à Nantes, la Caisse des Dépôts publie, dans sa lettre "Perspectives", une étude approfondie (28 pages) sur "l'analyse financière rétrospective et prospective des bailleurs sociaux". Le travail est sous-titré "Accélération de l'investissement sur le patrimoine : quels effets sur 40 ans ?". Il s'agit en l'occurrence des conclusions de l'étude annuelle de la Caisse des dépôts sur la situation des bailleurs sociaux.
Sans entrer dans le détail méthodologique, cette étude très riche part d'une analyse rétrospective des comptes consolidés du secteur - en l'espèce sur la période 2009-2014 - et en tire une projection à long terme (40 ans) reposant sur diverses hypothèses économiques et sectorielles.
Depuis 2009, des marges "satisfaisantes" et un autofinancement "solide"
L'étude rétrospective repose sur l'analyse des comptes de près de 500 bailleurs sociaux (ESGH et OPH) détenant 4,6 millions de logements sociaux, soit 94% du parc. Ses conclusions sont plutôt rassurantes, puisque les résultats montrent que "le secteur a su absorber des niveaux très élevés d'investissement depuis cinq ans sans subir de dégradation de sa situation financière". Plus précisément, les auteurs de l'étude estiment qu'"au cours des deux dernières années, la structure financière s'est renforcée, grâce à un niveau d'autofinancement satisfaisant et malgré des investissements toujours soutenus, de sorte que le secteur pris dans son ensemble affiche une situation saine en 2014".
En pratique, l'activité des organismes HLM dégage des marges "satisfaisantes", permettant un autofinancement "solide" - malgré une légère dégradation en 2014 -, représentant 15,8% des loyers encaissés. Au final, l'autofinancement net reste stable sur la période 2009-2014, grâce à une baisse du poids des annuités et en dépit d'une progression des charges d'exploitation sur la période. Ainsi, malgré des investissements soutenus, la stabilité financière des organismes HLM a été préservée au cours de la période étudiée.
Forte hausse de la réhabilitation et production de logements neufs "à un niveau très élevé"
La seconde partie de l'étude est consacrée, à partir de la situation actuelle des organismes, à une projection à long terme (40 ans) des comptes du secteur du logement social. Dans le scénario "au fil de l'eau" - autrement dit sans développement nouveau et en prolongeant l'analyse rétrospective -, la situation s'améliore sur les prochaines années. Mais ce n'est pas le scénario le plus réaliste au regard des besoins en matière de logement.
Le scenario retenu repose au contraire sur une accélération de l'investissement dans les prochaines années, correspondant à une double évolution : une forte hausse de l'activité de réhabilitation du patrimoine (notamment sous l'effet des travaux d'amélioration de la performance énergétique des bâtiments) et un maintien de la production de logements neufs "à un niveau très élevé". L'analyse prospective menée par la Caisse des Dépôts juge cette double évolution "soutenable", mais à un certain prix : celui d'une "dégradation contenue" de la situation financière des organismes HLM.
Cette dégradation est plus soutenue aux deux extrémités de la période étudiée. Au début, du fait de la hausse des annuités et des mises de fonds propres engendrées par le fort niveau d'investissement. A la fin (à partir de 2037) en raison du début du remboursement du PHBB, autrement dit du prêt de haut de bilan accordé par la Caisse des Dépôts et Action logement (voir notre article ci-contre du 1er juin 2016). Il est à noter que cette étude ne tient pas compte de la nouvelle hausse d'un milliard d'euros de l'enveloppe de prêts de haut de bilan, annoncée par Manuel Valls devant le congrès de l'USH le 28 septembre 2016 (voir notre article ci-contre du même jour).
Dans ce scénario, la situation financière des organismes HLM devrait toutefois se stabiliser à la fin de l'horizon de projection (soit vers 2057), sous l'effet de l'extinction naturelle de la dette et de l'arrivée à échéance des emprunts contractés dans le cadre du PHBB.
