Vente de logements par les organismes HLM : un décret règle la question des charges de copropriété

Prise sur le fondement de la loi Elan du 23 novembre 2018 (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique), une ordonnance du 7 mai 2019 a ouvert la possibilité d'un transfert différé, jusqu'à dix ans, de la quote-part correspondante des parties communes à l’acquéreur d'un logement HLM (voir notre article du 7 mai 2019). Durant cette période, la charge financière des travaux de l'immeuble reste à la charge de l'organisme HLM. L'objectif affiché de ce dispositif, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, est de faciliter l'accession sociale à la propriété, de favoriser la mixité sociale, mais aussi de rendre plus attractives les ventes de logements HLM. Ce système laisse en effet jusqu'à dix ans à un acquéreur d'un tel logement (qui est souvent le précédent locataire) pour se familiariser avec le régime de la copropriété et être en capacité d'en assumer les charges.

Le décret du 26 novembre 2021 dresse la – longue – liste de ces charges en annexe du décret. Elle correspond aux charges habituelles de copropriété, concernant notamment les ascenseurs, l'eau froide, eau chaude et chauffage collectif des parties privatives et des parties communes, les parties communes intérieures au bâtiment ou à l'ensemble de bâtiments d'habitation, les espaces extérieurs, l'hygiène, les équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble de bâtiments d'habitation, ainsi que les impositions et redevances (comme la taxe d'enlèvement des ordures ménagères).

Il restait en outre à régler les modalités transitoires de bascule dans ce régime de la copropriété pour un logement qui reste physiquement situé au sein d'un ensemble HLM. Le décret du 26 novembre vient donc préciser la liste des charges auxquelles l'acquéreur d'un logement appartenant à un organisme HLM avec application différée du statut de la copropriété doit contribuer, en contrepartie d'un droit d'usage réel sur les parties communes et les équipements communs de l'immeuble. En attendant de devenir propriétaire de sa quote-part des parties communes, l'acquéreur bénéficie en effet d'un droit d'usage réel de ces parties communes et des équipements communs de l'immeuble. A ce titre, il verse une contribution à l'organisme HLM. Le décret du 26 novembre en précise le contenu, en détaillant notamment les modalités de prise en charge du coût du gardien, concierge ou employé d'immeuble, ainsi que celui des personnels d'encadrement technique de ces derniers. Le décret précise que cette contribution est versée mensuellement et peut donner lieu au versement de provisions, avec régularisation annuelle. Il prévoit également que lorsque l'immeuble est équipé d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire et est muni des dispositifs d'individualisation des frais télé-relevables, l'organisme HLM transmet à l'acquéreur une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d'eau chaude sanitaire de son local privatif.

Enfin, le décret du 26 novembre précise les obligations d'information des organismes HLM vis-à-vis des futurs acquéreurs, portant notamment sur les contrats de maintenance en cours, sur les principales charges courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs pour l'année échue, ainsi que sur les travaux de conservation ou d'amélioration (avec chiffrage évaluatif) des parties communes et des éléments d'équipement commun qu'il serait souhaitable d'entreprendre dans les dix prochaines années.