Sociétés de vente de HLM : le droit rattrape la réalité

Issu de la loi Elan (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) du 23 décembre 2018, l'article L.422-4 du code de la construction et de l'habitation (CCH) a créé les sociétés de vente d'habitations à loyer modéré. Celles-ci sont des sociétés anonymes ou des sociétés anonymes coopératives agréées, ayant pour seul objet l'acquisition et l'entretien de biens immobiliers appartenant à des bailleurs sociaux (OPH, SA d'HLM ou sociétés anonymes coopératives), qui continuent d'en assurer la gestion. Ces sociétés de vente de HLM peuvent également acquérir les locaux accessoires et les locaux à usage autre que d'habitation dès lors qu'ils font partie de l'immeuble cédé.

Faciliter le "plan de mise en vente" prévu par les CUS

Un décret du 3 septembre 2019 précise les modalités de fonctionnement de ces sociétés et en fournit les statuts types. À noter : ce décret paraît deux jours après celui, également très attendu, consacré aux sociétés de coordination d'HLM (voir notre article ci-dessous du 3 septembre 2019). En l'occurrence, le droit rattrape la réalité, puisque Action logement, qui devrait être le principal opérateur en la matière, a déjà créé sa société de vente (voir nos articles ci-dessous du 8 juin 2018 et du 12 février 2019) et a même lancé, il y a près d'un an et avec un certain succès, son premier appel à manifestation d'intérêt auprès des bailleurs sociaux (voir notre article ci-dessous du 13 novembre 2018). Ces derniers ont en effet désormais l'obligation de faire figurer un "plan de mise en vente" dans leur convention d'utilité sociale (voir notre article ci-dessous du 30 juillet 2019).

Le décret du 3 septembre 2019 précise que l'activité d'une société de vente d'HLM s'exerce sur l'ensemble du territoire national. De même, ces sociétés doivent bénéficier d'un agrément délivré par le ministre du Logement, après avis du Conseil supérieur des habitations à loyer modéré. Un arrêté ministériel viendra préciser le contenu du dossier de demande d'agrément. Une fois déposé le dossier complet, le ministre disposera d'un délai de trois mois pour se prononcer. L'agrément délivré pourra être retiré, en tout ou partie, si la société bénéficiaire "n'est plus en mesure, du point de vue technique ou financier, d'assumer sa mission de façon satisfaisante". Ce retrait sera prononcé après que la société aura été invitée à présenter ses observations, selon la même procédure que celle de l'agrément.

Deux statuts types

L'essentiel du décret du 3 septembre 2019 réside toutefois dans ses annexes consacrées aux statuts types, avec une version pour les sociétés anonymes et une autre pour les sociétés anonymes coopératives à capital variable. Très encadrés, ces statuts types reprennent l'objet social et les missions des sociétés de vente figurant déjà dans le CCH. Ils précisent aussi les modalités de souscription du capital social et sa variabilité (souscriptions nouvelles des associés ou souscriptions de nouveaux associés). Les parts sociales peuvent être librement cédées à un autre associé. En revanche, la cession à un tiers – sous quelque forme et à quelque titre que ce soit – doit être agréée par le conseil d'administration ou le conseil de surveillance, qui n'est pas tenu de faire connaître les motifs de son agrément ou de son refus.

En termes de gouvernance, la société de vente de HLM est dirigée soit par un conseil d'administration, soit par un conseil de surveillance et un directoire. Une fois effectué le prélèvement pour la dotation des réserves obligatoires, le bénéfice distribuable réalisé par la société peut être, en totalité ou en partie, distribué sous forme de dividendes ou porté en réserve. Enfin, signe d'un contrôle étroit de l'État, les statuts de la société doivent être transmis au ministre du Logement après chaque modification.