Logement - Vente des HLM : le débat n'attend pas la discussion du projet de loi Elan

Le projet de loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (Elan) comporte, dans son article 29, plusieurs dispositions pour faciliter la vente de logements sociaux et, par conséquent, la rotation du parc locatif social (voir notre article ci-dessous du 20 avril 2018). Sans attendre l'examen du texte en première lecture à l'Assemblée nationale, la question de la vente fait déjà débat. Celui-ci a notamment été lancé par un vœu déposé par les élus du groupe PPCI (Parisiens progressistes, constructifs et indépendants) et du groupe Démocrates et progressistes - composés tous deux d'anciens conseillers PS et LR ralliés à LREM -, à l'occasion de la session du conseil de Paris du 2 au 4 mai 2018.

Un plan quinquennal sur la vente de logements HLM

Le vœu constate que "le niveau de prix au mètre carré vient d'atteindre 9.330 euros, plaçant Paris troisième ville la plus chère du monde, quasiment ex-æquo avec Londres". Il fait valoir également "la réalité des difficultés des foyers aux revenus médians à accéder à la propriété et notamment à Paris" et rappelle "que la ville de Paris a toujours refusé le dispositif de cession des logements HLM depuis 2001".
S'appuyant sur "la volonté de l'exécutif actuel de vouloir développer une politique du logement favorable aux classes moyennes" et sur sa volonté de mixité sociale, le vœu formule une double proposition. D'une part, qu'un plan quinquennal visant à engager le processus de vente de logements HLM soit élaboré avec les bailleurs sociaux de la ville, afin de rendre éligible à la vente, chaque année, 1% du parc HLM de la collectivité. D'autre part, que ce plan quinquennal de vente s'accompagne d'aides à l'accession sociale à la propriété pour les locataires qui se porteraient acquéreur de leur logement.

"Un non-sens absolu"

Le vœu déposé par les groupes PPCI et Démocrates et progressistes a été écarté lors de la session du conseil de Paris. Pour Ian Brossat, l'adjoint (PCF) au logement de la maire de Paris, "ce serait un non-sens absolu. Cela nous éloignerait de notre trajectoire visant à atteindre les 25% de logements sociaux en 2025 [pour 21% aujourd'hui, ndlr]. Vu l'énergie que nous mettons à produire 7.500 HLM par an à Paris, comment justifier de les brader ?". Face à l'argument, évoqué à propos des dispositions du projet de loi Elan, qu'un logement vendu permet aux bailleurs d'en construire trois, l'adjoint à la maire de Paris objecte que "la réalité foncière de Paris, c'est que nous n'avons pas les moyens de produire trois logements pour un logement détruit en le vendant au privé". Si le débat est exacerbé à Paris compte tenu du coût du foncier, la question se pose dans toutes les grandes villes.
Pourtant, l'objectif de vente annuelle de 1% du parc de logements sociaux - pour financer la construction de nouveaux logements et favoriser l'accession à la propriété - n'est pas vraiment nouveau. Il figure notamment dans les accords signés par les pouvoirs publics avec les fédérations professionnelles du logement social les 18 décembre 2007 et 20 février 2008 (voir notre article ci-dessous du 18 décembre 2007). La vente des logements sociaux est également partie prenante des conventions d'utilité sociale (CUS), que doivent signer tous les bailleurs sociaux.

Des ventes encore très loin du 1%, mais le secteur social évolue

Devant les réticences des bailleurs sociaux, cet objectif est encore loin d'être atteint dans les faits (voir notre article ci-dessous du 5 septembre 2014). Les ventes annuelles de logements HLM porteraient en effet sur seulement 0,3% du parc locatif social. Récemment encore, la fédération des entreprises sociales pour le logement (ESH) publiait des chiffres décevants, avec 5.771 ventes réalisées en 2017 pour un parc de plus de 2,2 millions de logements sociaux, soit un taux d'environ 0,26% (voir notre article ci-dessous du 27 avril 2018).
Des résultats que le gouvernement juge insuffisants et que le projet de loi Elan entend rapprocher du taux initial de 1%. Pour cela, le texte prévoit notamment de supprimer l'autorisation préfectorale préalable à la vente, de laisser aux bailleurs la fixation du prix de vente (jusqu'alors décidé par le service des domaines), de créer une nouvelle forme de société HLM dédiée à la vente, de supprimer la possibilité de préemption de la commune sur un logement social mis en vente, ou encore d'élargir le champ des acheteurs potentiels.
En dépit de la prise de position négative du conseil de Paris, d'autres acteurs du secteur social semblent évoluer sur la question. Six bailleurs sociaux de Nouvelle-Aquitaine viennent ainsi de créer un site commun dédié à la vente de logements HLM (voir notre article ci-dessous du 28 mars 2018), tandis que l'USH (Union sociale pour l'habitat) a lancé, à l'automne dernier, son site bienveo.fr, sorte d'agence immobilière du logement social, qui comporte, elle aussi, un volet consacré à la vente (voir notre article ci-dessous du 9 octobre 2017).