Réforme HLM - Action logement lance un appel à manifestations d'intérêt sur les projets de vente HLM

Vu l’objectif ambitieux de ventes de logements sociaux qu’il fixe au monde HLM, à savoir 40.000 par an quand les bailleurs atteignent difficilement aujourd’hui les 8.000, l’exécutif entend enclencher la dynamique au plus vite. Il a officialisé le 17 juillet le lancement de l’opérateur national de vente (ONV) qu’Action logement va mettre sur pied, conformément à l’engagement pris dans le cadre de sa convention quinquennale, alors que la discussion du projet de loi Elan - dont l’article 29 autorise les bailleurs sociaux à créer de telles "sociétés de vente HLM" - débutait en séance publique du Sénat.

La clôture de l'appel à manifestations d'intérêt est programmée au 19 octobre

Précisément, le mouvement paritaire ouvre un appel à manifestations d’intérêt pour identifier les projets de cession des organismes HLM que son ONV pourrait porter dès la promulgation de la loi. L’appel à manifestations d’intérêt est ouvert jusqu’au 19 octobre, le cahier des charges étant disponible à compter du 18 juillet, sur une plateforme sécurisée accessible via le site internet d’Action logement. Les premières contractualisations devraient être signées début 2019.
Les équipes préfiguratrices de l’opérateur s’attelleront cet été à déterminer l’éligibilité des projets proposés. "On ne s’interdit pas d’acquérir des actifs qui seraient déjà en copropriété, mais seulement s’ils le sont depuis moins de deux ans", indique Bruno Arbouet, directeur général d’ALG. Outre les critères légaux de vente HLM (interdite pour les baux emphytéotiques, les logements étiquetés F ou G et ceux de moins de dix ans), les équipes sélectionneront aussi les projets au regard du profil sociologique des ménages résidents, de leurs taux d’effort et reste à vivre. "On ne va pas commencer par les cas les plus compliqués", prévient le directeur général.
Cette anticipation, adoubée par l’exécutif, devrait aussi permettre au mouvement paritaire de capter certains projets avant que d’autres opérateurs du même type ne voient le jour, le projet de loi ouvrant (à ce stade du débat) la possibilité de créer ces sociétés de vente HLM à n’importe quel bailleur social (contrairement aux premières orientations de l’exécutif).

Achat en bloc

L’opérateur national de vente (ONV) est un "outil de place universel", "ouvert à tous les bailleurs sociaux" et adossé à Action logement services, souligne Bruno Arbouet. Il acquerra en bloc les résidences HLM proposées à la vente, pour céder progressivement les logements aux locataires intéressés. Durant cette période de portage, fixée pour l’heure à dix ans, le bailleur social restera gestionnaire des logements en cours de vente et pourra assurer le rôle de syndic de gestion pour la copropriété ainsi créée. S’il le refuse, l’ONV se tournera alors vers un autre syndic de gestion, l’opérateur de vente n’ayant pas vocation à développer cette activité.
L’acquisition des logements se fera à la valeur vénale du bien à laquelle seront retranchés les frais que le bailleur aurait eus à supporter s’il avait vendu les logements lui-même. À savoir, la décote consentie aux locataires, les frais de diagnostic, les frais de mise en commercialisation, les frais de copropriété, le coût des travaux à réaliser avant la vente, etc.

"Pas un euro de ce dispositif ne sortira du giron HLM"

Au bout des dix ans, les logements invendus seront rétrocédés au monde HLM, à un prix alors à négocier, sachant que le bailleur social cédant à l’origine pourra exercer un droit de préférence. "On est bien dans le domaine du SIEG HLM [NDLR : service d'intérêt économique général], il n’y a pas un euro de ce dispositif qui sortira du giron HLM", souligne Bruno Arbouet, assurant que les plus-values réalisées par l’opérateur sur les ventes "seront réinvesties dans la structure, de sorte qu’à terme, elle puisse s’auto-porter".
"C’est un outil d’intérêt général", "il n’y a pas un logement qui en bout de course viendra accroître le patrimoine d’Action logement" insiste le directeur général, réfutant toute velléité du mouvement paritaire de constituer un stock de logements attractifs à vendre à bon prix.
Lui voit aussi dans l’opérateur "une réponse très pragmatique à des questions soulevées par les élus : les bailleurs sociaux auront à nouveau les moyens d’investir dans leurs territoires, les copropriétés qui en résulteront seront bien gérées". "On ne passera pas outre l’accord du maire", ajoute-t-il, même si la commune d’implantation n’a qu’un avis consultatif en la matière.

4 milliards "qui ne coûtent rien à la puissance publique"

Ces cessions se feront par ailleurs dans le cadre d’un "partenariat très fort entre l’opérateur et les bailleurs sociaux", assure Bruno Arbouet : "Nous allons proposer au monde HLM d’être associé aux choix d’investissement, au sein d’un comité ad hoc."
Via son ONV, Action logement entend assurer la vente d’1% du parc HLM en quatre ans, soit 40.000 logements d'ici 2022. Pour cela, il va capitaliser l’opérateur à hauteur d’un milliard d’euros, ce qui lui permettra de lever 3 milliards. Il compte ainsi mobiliser quatre milliards "qui ne coûtent rien à la puissance publique" pour booster la vente HLM, et lui faire épouser la trajectoire exponentielle sur laquelle repose en partie la réforme financière du secteur.