Vente de logements HLM : une ordonnance pour entrer en douceur dans la copropriété
Julien Denormandie a présenté en conseil des ministres du 7 mai 2019 une ordonnance visant à faciliter la vente des logements HLM aux personnes physiques. L'idée est d'éviter la formation de copropriétés dégradées, une perspective brandie à plusieurs voix au Parlement lors des discussions du projet de loi Elan.
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Lors du conseil des ministres du 7 mai 2019, Julien Denormandie, ministre chargé de la ville et du logement, a présenté l'ordonnance relative à la vente de logements appartenant à des organismes HLM à des personnes physiques avec application différée du statut de la copropriété. Cette ordonnance est prise sur le fondement de la loi Elan du 23 novembre 2018 ("portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique").
Le texte permettra, lors de la vente par un organisme HLM à une personne physique d’un logement situé dans un immeuble, de différer le transfert de la propriété de la quote-part correspondante des parties communes à l’acquéreur, à l'issue d'une période qui ne peut excéder dix ans à compter de la vente conclue selon ce nouveau régime du premier lot de l’immeuble. La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sera alors applicable qu’à l’issue de ce délai.
Copropriétaire mais pas trop
Le dispositif s'appliquera à compter du 1er janvier 2020. Il est "destiné à favoriser l’accession sociale à la propriété" et la "mixité sociale", a souligné le ministre dans sa communication, sans faire allusion au fait que les recettes induites par la cession de ces actifs apporteraient un bol d'air dans les budgets des organismes HLM mis à rude épreuve par la réforme en cours (le rapport au président de la République, lui, indique que l'objet est de "favoriser la mixité sociale et permettre aux bailleurs d'optimiser leur patrimoine et de développer des capacités de financement nouvelles", voir ci-dessous).
Il est présenté comme un nouvel outil "facultatif", mis à la disposition des organismes HLM dans le cadre de leur politique de vente de logements sociaux. Un outil qui "organise une transition progressive vers le statut de copropriétaire pour l’acquéreur". L'acquéreur pourra, pendant cette période transitoire, se familiariser avec le régime juridique de la copropriété, sans être soumis à certaines de ses contraintes, notamment financières. L’organisme HLM assurera seul la gestion des parties communes de l’immeuble et assumera seul la charge financière des gros travaux de l’immeuble.
L’ordonnance définit également les obligations de l'organisme HLM, les obligations de l'acquéreur, ainsi que ses droits, et les conditions de sa contribution aux charges de l’immeuble. Ces obligations seront transmises lors des ventes éventuelles successives au cours de la période d’application de ce régime.
