Commerce - Urbanisme commercial : ralentissement n'est pas pénurie

Le ralentissement de la production de surfaces commerciales observées depuis la crise de 2008 se poursuit avec une année 2015 assez morne, constate Procos, la Fédération pour l'urbanisme et le développement du commerce spécialisé, dans son nouveau bilan présenté la semaine dernière. Les chiffres sont même les plus bas depuis le début des années 2000. Pour son bilan, Procos a analysé trois types de données : les permis de construire, les autorisations d'exploitation délivrés par les commissions départementales d'aménagement commerciale (ou de la commission nationale pour les plus gros projets) et, enfin, des intentions des promoteurs recueillies par l'Observatoire de l'immobilier commercial (LOIC) de Procos.

Chute de 41% des autorisations

Ainsi, les surfaces de plancher commercial ayant obtenu leur permis de construire ont chuté de 7% pour atteindre leur niveau le plus bas depuis une quinzaine d'années, avec 4,8 millions de m2.
Procos constate également une "baisse brutale" des autorisations des CDAC : - 41%, avec 1,3 million de m2.
Ces résultats sont imputables à la crise. Mais pas seulement. Ils proviennent aussi de "l'expectative des opérateurs" vis-à-vis de la loi Pinel du 18 juin 2014. Cette loi relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises (ACTPE) est venue modifier le régime d'instruction des demandes et d'autorisation. Depuis le 15 février 2015, une seule demande suffit désormais. Or, observe Procos, "l'instauration de ce nouveau système de guichet unique a échaudé les opérateurs, qui ont craint par ailleurs une augmentation du recours contentieux". Le même constat avait récemment été réalisé par l'IAU Ile-de-France, dans une étude récente (voir ci-contre notre article du 4 novembre 2015).
Cette tendance au repli se répercute sur les projets des promoteurs, c'est-à-dire le "stock" de surfaces commerciales à cinq ans. On passe de 397 projets en 2014 à 337 en 2015, soit une chute de 15% sur un an, selon le LOIC qui travaille à partir d'un panel de 60 promoteurs. Sur ces 337 projets, 187 ont déjà reçu leur autorisation pour un total de 2,65 millions de m2 de surfaces de vente.
 

Poursuite de l'étalement urbain

Malgré tout, le pays est loin d'être confronté à un risque de pénurie de surfaces commerciales. Après la frénésie de constructions de ces dernières décennies, on peut tout d'abord envisager un effet de saturation, sur fond de loyers chers et de baisse de la fréquentation et de la consommation. "L'intérêt des opérateurs se confirme pour les opérations moins risquées de création ou d'extension de PAC (parcs d'activités commerciales, ndlr) ou retail park et d'extension de centres commerciaux de périphérie ayant fait leur preuve dans le temps", souligne Procos.
De fait, on constate toujours une très forte concentration des projets vers la périphérie, avec la poursuite de l'étalement urbain. C'est là que sont enregistrés 90% des projets, avec 4,2 millions de m2. Les opérations de parcs d'activités commerciales dominent (2,5 millions de m2), suivies des centres commerciaux (1,5 millions). Les projets de centres commerciaux en centre-ville ne représentent que 7,3% des surfaces en projet. 35% des projets sont annoncés à court terme et sortiront de terre d'ici 2016/2017. Parmi eux, de très gros projets comme le centre commercial de Bayonne Les Allées shopping (54.000 m2) du groupe Sodec ou le retail park Cap Emeraude de Dinard (57.000 m2) porté par Immo Mousquetaires.
Par ailleurs, 61 projets ont été livrés en 2015 pour un volume total de 667.000 m2 de surfaces de vente, contre 29 en 2014 (360.000 m2). L'année a été marquée par l'inauguration de très grands centres commerciaux comme les Saisons de Meaux (46.100 m2) du groupe Immochan ou Polygone Riviera, d'Unibail, dans la conurbation de Cannes et de Nice (38.000 m2)…