Un décret crée la première opération d'intérêt national hors Ile-de-France

Un décret du 4 mars 2022 déclare d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier Pissevin à Nîmes. Les OIN peuvent couvrir une grande diversité d'opérations lourdes d'aménagement mais, en l'occurrence, la requalification de copropriétés dégradées du quartier Pissevin est la cinquième de ce type à être déclarée d'intérêt national et la première hors Ile-de-France. Elle s'ajoute ainsi aux opérations de requalification des copropriétés dégradées du Bas Clichy (Clichy-sous-Bois, Seine-Saint-Denis), classées OIN en janvier 2015, de Grigny 2 (Grigny, Essonne) en octobre 2016, du Val Fourré (Mantes-la-Jolie, Yvelines) en janvier 2020 et du Parc de la Noue (Villepinte, Seine-Saint-Denis) en mai 2021.

Une qualification réservée aux situations très dégradées

La loi Alur (pour l'accès au logement et un urbanisme rénové) du 24 mars 2014 prévoit que "des opérations de requalification des copropriétés dégradées peuvent être mises en place par l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements pour lutter contre l'indignité et la dégradation des immeubles en copropriété. Ces opérations sont menées sur un périmètre défini par l'Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements dans le cadre d'un projet urbain et social pour le territoire concerné ou d'une politique locale de l'habitat" (article L.741-1 du Code de la construction et de l'habitation). La mise en œuvre de cette opération de requalification peut donner lieu à l'instauration du droit de préemption urbain renforcé (qui s'applique aux biens exclus du droit de préemption simple).

Mais surtout, l'Etat peut déclarer d'intérêt national une opération de requalification de copropriétés dégradées, dont il définit le périmètre par décret en Conseil d'Etat, "si l'opération de requalification présente des enjeux majeurs en matière d'habitat dégradé, une complexité de traitement particulière et nécessite de lourds investissements, si le site comporte une ou plusieurs copropriétés bénéficiant d'un plan de sauvegarde [...] et si le droit de préemption urbain renforcé [...] a été instauré et que la commune s'est engagée formellement à le déléguer à l'opérateur chargé de la mise en œuvre de l'opération d'intérêt national".

Un taux de pauvreté de 70%, un taux de chômage de près de 50%

Le quartier Pissevin à Nîmes remplit, à l'évidence, les conditions nécessaires pour faire l'objet d'une OIN. Isolé du reste de la ville et comptant plus de 16.000 habitants, il est l'un des quartiers les plus pauvres de France, avec un taux de pauvreté de 70% et un taux de chômage d'environ 46%. Les premiers immeubles remontent à 1964, avec toutes les caractéristiques de l'urbanisme de masse de cette période : barres, tours, dalles, voies sur pilotis... Des caractéristiques encore aggravées par un relief accidenté, qui crée un effet citadelle et labyrinthe. En matière de copropriétés, le quartier présente également tous les signes caractéristiques : problèmes de sécurité, bâti dégradé, habitat indigne, forts taux d'impayés, effondrement de la valeur des logements...

Face à cette situation, le conseil municipal a acté, en janvier 2021, le plan financier et la convention 2021-2024 du projet de rénovation urbaine (qui concerne aussi deux autres quartiers de la ville). Elle prévoit de mobiliser 470 millions d'euros, dont plus de 120 apportés directement par la ville. Emmanuelle Wargon s'est rendue à Nîmes le 17 décembre 2021 pour signer les conventions d'engagement.

Le quartier Pissevin a également été retenu comme priorité nationale dans le cadre du Plan initiative copropriétés lancé à la fin de 2018 par le gouvernement (voir notre article du 10 octobre 2018). Il est aussi reconnu comme quartier prioritaire d'intérêt national au titre du NPNRU (Nouveau programme national de renouvellement urbain). Enfin, depuis 2019, le QPV Pissevin bénéficie des moyens déployés dans le cadre du dispositif des quartiers de reconquête républicaine (QRR).

180 millions d'euros pour rénover les copropriétés

Dans ce contexte, l'Etat a décidé de confier à l'établissement public foncier (EPF) d'Occitanie une mission de préfiguration de l'Orcod-IN (opération de requalification des copropriétés dégradées d'intérêt national), afin de définir une stratégie globale d'intervention. Cette mission a confirmé la dégradation avancée des copropriétés et la nécessité d'intervenir sur 12 copropriétés regroupant près de 1.700 logements. Le décret du 4 mars 2022 définit donc le périmètre de l'OIN du quartier Pissevin. Il charge l'EPF d'Occitanie de conduire l'opération et de réaliser ou faire réaliser toutes les actions prévues dans ce cas de figure par le Code de la construction et de l'habitation : la mise en place d'un dispositif d'intervention immobilière et foncière, incluant des actions d'acquisition, de travaux et de portage de lots de copropriété, les actions ou opérations d'aménagement (au sens de l'article L.300-1 du Code de l'urbanisme), les actions d'accompagnement et d'amélioration du cadre de vie prévues par l'Etat, la commune ou l'EPCI, les actions destinées à assurer le respect de la diversité de la population dans les quartiers, à maintenir le caractère social de l'occupation des logements et à favoriser le maintien sur place des occupants, ou encore les actions destinées à assurer le maintien ou l'implantation de services ou d'équipements commerciaux ou artisanaux de proximité, ou encore, le cas échéant, la mise en œuvre d'un plan de sauvegarde ainsi que de la procédure d'administration provisoire.

Dans le périmètre de l'OIN, l'EPF d'Occitanie pourra notamment concéder la réalisation des actions ou opérations d'aménagement à toute personne y ayant vocation dans les conditions et prendre l'initiative de créer une zone d'aménagement concerté (ZAC). En revanche, l'EPF ne pourra intervenir sur les équipements publics (et notamment les équipements scolaires et les voiries publiques) que si cette intervention est nécessaire pour la réalisation des actions prévues ou pour faciliter les éventuels transferts de propriété visant à faire coïncider celle-ci avec l'usage effectif des biens en cause.

Enfin, le décret précise les représentants de l'Etat signataires de l'opération de requalification des copropriétés dégradées : le préfet de la région Occitanie, le préfet du Gard, l'Anah, l'ARS, l'Anru, l'EPF d'Occitanie, ainsi que toute personne publique intéressée à l'opération. Il est également précisé que les conditions d'octroi des concours financiers à l'EPF d'Occitanie seront soumises aux règles et procédures prévues par les règlements respectifs de l'Anah et de l'Anru. Le coût total de l'Orcod-In est estimé à 180 millions d'euros.