Congrès HLM 2015 - Trop beaux, les logements sociaux !
Comme chaque année, le congrès de l'Union sociale pour l'habitat (USH), dont la 76e édition se tient à Montpellier, est le point focal du secteur... et l'occasion de présenter des études en tout genre. Après celle du Crédoc sur l'image du parc social (voir notre article ci-contre du 23 septembre), c'est au tour d'une jeune société high tech - FinalCad, acteur de la transition numérique du BTP - de publier la sienne et de lancer "L'Observatoire de la construction".
50% de réserves en moins que dans le parc privé
L'étude de FinalCad porte sur la qualité de construction dans l'habitat social. Ses résultats se fondent sur l'ensemble des réserves émises au cours des opérations de réception. L'échantillon porte sur un million d'observations, regroupées en douze lots génériques : aménagement, peinture, étanchéité, plomberie, métallerie, menuiserie intérieure... L'analyse a été menée sur plus de 30.000 logements sociaux en construction ou en réhabilitation entre 2012 et 2015.
Les résultats sont plutôt flatteurs pour le parc social. Si 17 réserves ont été posées, en moyenne, pour chaque logement social, ce chiffre est de 50% inférieur à celui observé dans le parc privé. En termes de zones, les logements proprement dits sont les plus concernés par les réserves, avec 84% des observations, loin devant les circulations horizontales, les circulations verticales et les "secondaires" (caves, combles, locaux techniques, locaux à poussettes...).
Dans les logements, trois lots - sur les douze identifiés par l'étude - regroupent à eux seuls 63% des observations. Il s'agit de la peinture (36% des observations), de la plomberie (15%) et de la menuiserie intérieure (12%). Viennent ensuite l'électricité (9%), la menuiserie extérieure (8%), les sols souples (6%) et les sols durs (6%). Certains lots font l'objet, à l'inverse, de très peu de réserves : cloisons (3%), nettoyage (2%), serrurerie métallerie (1%), étanchéité (1%) et aménagement (1%).
En termes d'objets observés, ce sont les joints et les plinthes qui recueillent le plus d'observations (13% du total), avec une estimation - donnée par FinalCad - de 24 millions d'euros dépensés chaque année uniquement pour des reprises de joints. A noter également : l'étude souligne qu'en phase de réception, les travaux manquants "restent significatifs", avec 22% du total des observations.
Des réserves "presque toujours identiques"
Grâce à la taille conséquente de l'échantillon, l'étude détaille ensuite, pour chacun des douze lots, la répartition de la localisation ou de la nature des défauts - par exemple, pour la peinture, 42% sur les murs, 13% sur les plinthes, 10% sur les huisseries, 8% sur les plafonds, 7% pour les enduits... Le tout assorti de photos très parlantes montrant des exemples de défauts relevés lors de la phase de réception.
Dans sa conclusion, l'étude "fait remonter un constat surprenant : sur tous les chantiers, les réserves formulées sont presque toujours les mêmes". Elle met également en évidence "un nombre significatif de défauts situés aux interfaces des corps d'état secondaires", ce qui montre "à quel point une organisation de travaux où les corps d'états spécialisés se succèdent les uns aux autres conduit inévitablement à des défauts en cas de modifications tardives". Pour effectuer les travaux de reprise, l'étude plaide donc - plutôt qu'une mobilisation successive des différents corps concernés par les réserves - pour un recours à "des sociétés multi-tâches, capables de convertir rapidement un logement non conforme en un logement conforme à un standard de qualité de finition de la construction".
