Transports / Urbanisme - SNCF Immobilier présente sa feuille de route pour les dix ans à venir

Lancée fin 2014, "SNCF Immobilier", la nouvelle ligne de métier du groupe ferroviaire public, a présenté ce 13 septembre son plan stratégique pour la décennie à venir. "Notre ambition est de transformer l'essai de l'immobilier à la SNCF", a déclaré Benoît Quignon, arrivé il y a neuf mois à la tête de cette activité après avoir été directeur général de la communauté urbaine de Lyon, devenue métropole, et dirigé précédemment Le Logement français, un opérateur important du monde HLM. Une expérience utile pour faire évoluer un patrimoine unique, constitué au fil de la longue histoire du ferroviaire et directement lié à l'appareil de production et à l'offre de services de la SNCF.
Trois grandes natures d'actifs le composent aujourd'hui, a détaillé Benoît Quignon : 20.000 hectares d'emprises foncières dont 3.000 hectares d'ores et déjà valorisables ; des parcs d'exploitation qui se répartissent entre un million de m2 de locaux tertiaires (hors sites industriels), dont les 2/3 des surfaces louées, et 10,5 millions de m2 de locaux d'activité dispersés, anciens (74 ans en moyenne) et énergivores ; et 100.000 logements portés par ICF Habitat dont 90% de logements sociaux et 42% situés en Ile-de-France.

Un parc d'exploitation à moderniser

D'ici à 2026, l'ambition de SNCF Immobilier est d'abord d'optimiser et de moderniser son parc d'exploitation pour s'adapter aux évolutions de l'entreprise et réduire ses coûts – les charges annuelles de ses 26.000 bâtiments représentent 950 millions d'euros. Pour ses locaux tertiaires, l'objectif est de mobiliser moins de mètres carrés mais de meilleure qualité (13 à 15 m2 par poste, aménagements ouverts…), de réduire le nombre d'implantations et d'optimiser les conditions économiques de détention pour obtenir une baisse de 22% des loyers d'ici dix ans. Du côté des locaux d'activités industrielles et ferroviaires, l'heure est aussi à la remise à niveau et à la rationalisation (mise en œuvre de schémas directeurs immobiliers adaptés à la stratégie industrielle du groupe, application de la loi transition énergétique pour économiser 15% des kWh consommés actuellement, poursuite des mises en conformité, qu'il s'agisse de l'amiante, des eaux pluviales ou de l'accessibilité, schémas directeurs d'implantations, élaboration de "standards" d'occupation et d'aménagement des locaux d'exploitation).

Opérations de développement urbain

Le deuxième volet du plan vise à "construire la ville avec les villes" en mobilisant le foncier ferroviaire non stratégique pour ses activités. En 2015, SNCF Immobilier a réalisé 140 millions d'euros de cessions et encaissé 110 millions d'euros de revenus récurrents (loyers payés par des utilisateurs temporaires de terrains). Son ambition dans la décennie à venir est d'accroître le volume des cessions en nouant des partenariats avec les collectivités et les promoteurs/investisseurs et en faisant des développements urbains en direct ou en copromotion avec des opérateurs immobiliers. 34 projets urbains vont être lancés, réalisés ou programmés sous 10 ans pour un total de 150 hectares.
Si Benoît Quignon reconnaît des relations "parfois compliquées" avec les collectivités, la principale difficulté selon lui tient au fait que le patrimoine ferroviaire est "très émietté, grevé de multiples servitudes liées à l'activité, à la pollution de certains sites et à la multiplicité des intervenants internes". "L'avantage de SNCF Immobilier est d'offrir un seul interlocuteur, estime son directeur général. Nous nous mettons dans une posture ouverte et proactive vis-à-vis des collectivités. Nous pouvons arriver à des solutions en faisant des remembrements et de son côté la collectivité peut faire évoluer son PLU en notre faveur", illustre-t-il.
Sur les 34 projets urbains inscrits dans la feuille de route de SNCF Immobilier, 12 concernent la Métropole du Grand Paris (1,4 million de m2 constructibles, soit un potentiel de 11.800 logements) et 21 sont prévus en région (1,2 million de m2 constructibles pour un potentiel de 12.900 logements). Outre un accord avec la ville de Paris qui prévoit la construction en intra-muros d'un million de m2 et de 8.000 logements, des consultations ont été lancées pour désigner au printemps 2017 des opérateurs immobiliers sur 4 sites dans de grandes métropoles pour environ 100.000 m2 de construction (Rennes Ilot Beaumont, Toulouse Teso Ilot Tri postal, Nice Gare Thiers Ouest et Bordeaux Euratlantique). Des protocoles ont été conclus ou sur le point de l'être avec plusieurs métropoles (Toulouse, pour l'ensemble du foncier SNCF autour de la gare Matabiau, Marseille, Bordeaux, Lyon, Rennes).

Faire évoluer l'offre de logements

Enfin, le troisième objectif stratégique pour SNCF Immobilier est de développer une offre de logement "utile aux agents de la SNCF", (25% du parc) et "accessible à tous les ménages à proximité des nœuds de transport". 75% de ses logements sont aujourd'hui loués à des personnes qui ne sont pas salariées du groupe. D'ici 2026, SNCF Immobilier prévoit de réaliser 19.000 logements, d'en réhabiliter près de 17.000 et d'en céder 17.400. "Nous avons vocation à nous déplacer vers les zones où les besoins de logements sont les plus importants, explique Benoît Quignon. Quand notre présence sur certains territoires n'est plus pertinente, nous pouvons nous retirer en cédant nos logements à des bailleurs sociaux locaux comme nous l'avons fait en 2015 dans le Limousin en vendant 1.000 logements". L'an dernier, la SNCF a aussi participé pour moitié à l'effort de mobilisation nationale de foncier public pour le logement avec 36 hectares, rappelle le directeur général de SNCF Immobilier. Pour l'heure, il est encore trop tôt pour savoir si l'objectif 2016 sera atteint. Il prévoit 32 terrains cessibles (47 hectares) qui doivent permettre de réaliser un peu plus de 5.000 logements dont la moitié de logements sociaux.