Transports / Urbanisme - La SNCF veut développer l'immobilier pour financer le ferroviaire

La SNCF dispose de 20.000 hectares de foncier et compte les rentabiliser au maximum pour financer ses lourds investissements, suivant les modèles suisse ou japonais. Le groupe public a annoncé ce 19 novembre qu'il allait profiter de la réforme ferroviaire, votée cet été et qui entre en vigueur au 1er janvier 2015, pour développer une nouvelle "ligne de métiers", SNCF Immobilier, et regrouper un patrimoine aujourd'hui séparé entre le gestionnaire d'infrastructure Réseau ferré de France (RFF), la SNCF et des filiales. "Chacune des entreprises agissait à son échelle. La réforme ferroviaire permet un changement, non pas parce qu'on ne le faisait pas bien aujourd'hui, mais on faisait chacun dans son périmètre. Or, les opérations d'aménagement à conduire sur les fonciers ferroviaires sont souvent très complexes", a expliqué à l'AFP la nouvelle directrice générale de SNCF Immobilier, Sophie Boissard.

100.000 logements détenus par ICF Habitat

La SNCF espère à terme multiplier par deux les revenus issus de ce secteur. Les 20.000 hectares de foncier et 12 millions de m2 de bâtiments industriels et tertiaires qu'elle détient seront regroupés au sein de SNCF Immobilier, qui comptera environ 700 agents et salariés. Quant aux 100.000 logements dont la SNCF est propriétaire – dont 90.000 relèvent du parc social -, ils seront gérés par sa filiale ICF Habitat, qui rassemble près de 2.000 personnes.
Il s'agira notamment de louer ces logements et bureaux, ou de développer des programmes d'aménagement urbain sur des terrains ferroviaires non utilisés, comme elle l'a déjà fait autour de la gare de Lyon ou de la bibliothèque François-Mitterrand à Paris, autour de la gare de Lyon-Part-Dieu, ou encore à Lille ou Rennes. "Nous nous fixons comme objectif de bâtir et rénover 3.000 logements par an dans les quatre ans qui viennent", avait déclaré Sophie Boissard dans Les Echos, début novembre. A noter, SNCF Immobilier ne s'occupera pas des gares, dans lesquelles sont développés les commerces, autre source de revenus.
"Nous avons depuis toujours un important patrimoine foncier et un savoir-faire en aménagement de ces sites très complexes, en général situés à proximité des grands noeuds ferroviaires", a commenté Sophie Boissard. Les produits de cessions ont grossi les comptes de la SNCF à hauteur d'1,85 milliard d'euros sur la période 2009-2013, et le groupe public touche chaque année 150 millions d'euros de redevances, et 300 millions d'euros de produits de cession.

Un levier pour freiner l'endettement

Ces 450 millions d'euros annuels peuvent être doublés sur le long terme, selon Sophie Boissard : "Tout le travail des prochains mois va porter sur l'identification des leviers à actionner et sur le rythme auquel on pourra concrétiser cette ambition." "L'objectif du groupe est de pouvoir maximiser l'autofinancement de ses investissements, en limitant l'endettement. (...) Les revenus immobiliers apportent une contribution appréciable à cet effort", a-t-elle insisté. Renouvellement de voies ou caténaires, modernisation des lignes, développement de capacités supplémentaires en zone dense : les besoins de financement du réseau sont élevés, et "ne peuvent pas être couverts par les seuls péages versés par les opérateurs ferroviaires".
"La gestion et la valorisation immobilière peuvent donc être un levier essentiel de la performance industrielle, économique et sociale. C'est une des raisons pour lesquelles SNCF crée SNCF Immobilier", souligne le groupe. Au Japon par exemple, l'activité immobilière et commerciale des sociétés ferroviaires est très rentable : la compagnie privée Tokyu, qui exploite trois lignes dans la capitale japonaise, réalise 16,6% de son chiffre d'affaires, mais près de la moitié de ses bénéfices d'exploitation, via cette activité.

Sept directions territoriales

SNCF Immobilier doit être organisée en sept directions territoriales qui auront vocation à dialoguer avec les villes et les acteurs de l'aménagement urbain. Les métropoles régionales seront particulièrement visées. "Nous interviendrons sur les différents segments de la chaîne de production immobilière : identification et mise à disposition de foncier urbanisable, études et conduite d'opérations d'aménagement sur les emprises plus importantes, nécessitant des travaux de libération importants, ou encore co-promotion et développement de programmes de logements et de bureaux sur certains sites, a expliqué Sophie Boissard. Mais la première des priorités sera d'abord de bien analyser notre patrimoine, ses caractéristiques et ses contraintes, ainsi que les besoins actuels et futurs en matière ferroviaire, pour identifier, avec les villes, les sites sur lesquels des opérations peuvent être conduites."