Outiller les collectivités pour remobiliser les logements vacants

Légèrement en marge des discussions entre énergéticiens, le cycle de conférences sur le logement initié par l’IFPEB (Institut français pour la performance des bâtiments) dans le cadre du salon Ener-J meeting a mis en exergue les gisements de créations de logements à mobiliser grâce à la transformation du parc existant. Un "terrain de jeu énorme" qui, a fait valoir Christophe Rodriguez, directeur de l’IFPEB, permettrait non seulement de répondre à la demande de nouveaux logements (un besoin estimé à 300.000 par an selon le Trésor, à plus de 500.000 selon l’Union sociale pour l’habitat) mais aussi aux enjeux du zéro artificialisation et émission net (ZAN et ZEN). “A horizon 2050, on évalue le besoin en résidences principales à 3,5 millions, dont 95% de ménages avec une seule personne”, a indiqué Christophe Rodriguez, en s’appuyant sur les chiffres du service des données et études statistiques (SDES) des ministères. Pour se montrer à la hauteur des enjeux du logement et de la sobriété foncière, il faut donc assurément réinterroger l’utilisation du bâti existant.

Les logements vacants, qui font en ce moment l’objet d'initiatives parlementaires (lire notre article), constituent le premier gisement. Le plus évident, aussi : selon l’Insee, 8% du parc serait inoccupé, soit environ 3,5 millions de biens. Mais pour Peggy Mertiny, cheffe de projet “lutte contre la vacance des logements” à la direction générale de l’aménagement, du logement et de la nature (DGALN), il convient de distinguer la vacance structurelle (supérieure à deux ans) du reste. Ce type de gisement représenterait en effet 1,1 million de logements, dont 306.000 en zone tendue. "Les logements vacants depuis plus de deux ans représentent 2.483 km2… soit la superficie du département des Yvelines !", a-t-elle déclaré. "La vacance est un phénomène complexe et souvent multifactoriel dont les principales causes restent le mauvais état des logements, les blocages juridiques, les contraintes liées par exemple à l’incapacité des propriétaires à engager la remobilisation, ou encore à la rétention pure et simple des biens", a-t-elle rappelé. 

Base de données et outil numérique

"Lutter contre la vacance demande de la pugnacité et du temps long, car il s’agit de propriété privée : quand la puissance publique veut agir dessus, elle doit d’abord le faire grâce à de l’accompagnement. Il faut donc une impulsion locale chez les collectivités", a ajouté Peggy Mertiny. 

En attendant que l’arsenal juridique s’allège sur les réquisitions et autres expropriations, depuis 2020, le phénomène fait l’objet d’un plan national, co-construit par l’Etat avec et pour les collectivités, visant à réduire le nombre de logements vacants de longue durée. Ce plan permet d’outiller les collectivités dans le repérage, la caractérisation et le suivi des logements vacants grâce à plusieurs leviers, comme la base de données Lovac, coproduite avec le Cerema. Accessible à l’Etat, à l’Anah pour les besoins de ses politiques de rénovation, aux collectivités territoriales à fiscalité propre sur leur territoire, ainsi qu’à certains opérateurs (OPAH, PLH, etc.), Lovac recense des données fines : référence du bâtiment vacant, type de copropriété, année de construction, adresse, prix et nature de la dernière vente, référence parcellaire, valeur locative…

L’outil numérique "zéro logement vacant" présente quant à lui une approche plus opérationnelle : il sert à contacter et à accompagner les propriétaires de logements vacants ou de passoires énergétiques locatives en vue de les remobiliser. Pour l’heure, un millier de collectivités y ont recours (dont 380 communes, 540 intercommunalités, et 80 directions départementales des territoires), et plus de 100.000 logements ont été contactés. Grâce à cet outil, la communauté d’agglomération Châteauroux Métropole par exemple a mis en place une stratégie proactive pour réduire la vacance sur son territoire, de même que Saint-Brieuc Armor Agglomération ou que la communauté de communes du Grand Châteaudun.