Habitat - L'USH veut inscrire le logement au cœur de la concertation
Dans son intervention télévisée du 10 décembre en réponse à la crise des gilets jaunes, Emmanuel Macron a très peu abordé le sujet du logement, et pas du tout celui du logement social ni des APL. Et s'il n'était pas trop tard ?
Dans un communiqué publié quelques heures avant l'allocution du chef de l'État, l'Union sociale pour l'habitat (USH) avait demandé au gouvernement de "revenir sur la baisse des APL" (aides personnelles au logement), objet de vifs débats et contestations depuis son annonce à l'été 2017. Pour l'USH, "le logement, qui mobilise une part croissante des revenus des Français, est un des leviers sur lequel une action publique forte et déterminée est attendue". Or, "le gouvernement, en imposant dès juillet 2017, une diminution des aides au logement, a contribué à la baisse du pouvoir d'achat de ménages aux revenus modestes".
Fin de non-recevoir sur la réforme des APL...
Pour Jean-Louis Dumont, le président de l'USH, "la baisse des APL, dans un pays qui connaît une précarisation croissante, était une erreur". Des propos qui rejoignent ceux de Didier Guillaume, le ministre de l'Agriculture, reconnaissant le matin même sur France Info que cette baisse n'était pas une "bonne idée". Toutefois, le président de l'USH ne nourrissait sans doute que peu d'espoir d'obtenir satisfaction sur ce point, d'autant que la réforme est aujourd'hui installée et largement compensée, pour les locataires du parc social, par le mécanisme de la RLS (réduction de loyer de solidarité), qui pèse sur les bailleurs sociaux (plus de 800 millions d'euros cette année). D'ailleurs, la question des APL est absente des revendications des gilets jaunes.
Dans son intervention du 10 décembre, Emmanuel Macron n'a pas donné suite à la demande de l'USH sur les APL et n'a que très brièvement évoqué la question du logement, en indiquant uniquement souhaiter que "que soit posée la question de notre quotidien pour faire face aux changements climatiques : se loger, se déplacer, se chauffer", précisant aussitôt que "les bonnes solutions émergeront aussi du terrain".
... mais la question du logement fera son retour via les maires présidents d'OPH
Mais l'intention de l'USH, en formulant cette demande de retour sur la réforme des APL, était sans doute ailleurs. L'association a davantage de chances de peser lorsqu'elle propose que, "dans le cadre des consultations à venir, la question du logement soit mise à l'ordre du jour, non pas sous un prisme budgétariste, mais avec l'objectif d'améliorer concrètement la vie des Français". Pour Jean-Louis Dumont en effet, "ce que dit le mouvement HLM, c'est que la question du logement ne se résume pas à un coût, mais qu'il s'agit d'une question sociale. Notre pays a besoin de pouvoir continuer à construire et gérer des HLM de qualité pour les ménages aux revenus modestes. Le moment impose le développement d'une offre supplémentaire de logements sociaux".
La question du logement - et plus particulièrement du logement social - devrait être d'autant plus présente que le chef de l'État, dans son allocution, a présenté les maires comme "des interlocuteurs naturels des citoyens, qui doivent en recevoir les demandes et s'en faire les relais". Or de nombreux maires, ou présidents de conseils départementaux, sont à la tête des conseils d'administration des offices publics de l'habitat (OPH) ou d'autres acteurs du logement et de l'aménagement. Dans la concertation de trois mois qui doit s'ouvrir, comme dans les rencontres avec les maires de France, "région par région", annoncées par le chef de l'État, ces derniers ne devraient pas manquer de mettre en avant la question du logement, tout particulièrement dans les zones tendues en la matière.
Il faudra pour cela qu'ils prennent des libertés par rapport aux thèmes du "grand débat" tel qu'ils ont été posés, en conseil des ministres, par Édouard Philippe, ce 12 décembre (votre notre article dans l'édition Localtis de ce jour), où la question du logement se réduisait à celle de son isolation.
Standard & Poor's juge la RLS "absorbable" par les bailleurs sociaux... au moins jusqu'en 2020
Dans une étude rendue publique le 12 décembre et intitulée "French Social Housing Operators' Credit Quality Can Withstand Rent Cuts and Sector Reform" ("Les opérateurs français du logement social peuvent faire face à la baisse des loyers et à la réforme du secteur"), la célèbre agence de "rating" S&P Global estime que la mise en place de la réduction de loyer de solidarité (RLS) "semble absorbable par les organismes HLM, même si elle risque de détériorer leurs performances financières et leur endettement".
Dans une approche exclusivement financière, l'agence juge notamment que les marges opérationnelles "resteront en moyenne élevées d'ici 2020". Selon S&P, les réformes introduites par la loi Elan du 23 novembre 2018 pourraient même "renforcer l'assise financière du secteur HLM, à travers des fusions accroissant la taille des organismes HLM et permettant une plus forte diversification des financements, avec un recours plus important aux emprunts obligataires et aux programmes de titres de créances négociables". L'environnement institutionnel du logement social est toujours jugé favorable, car "très réglementé et fortement contrôlé par l'Etat, avec un historique de soutien public et d'interventions en cas de besoin". Néanmoins, l'agence estime que "la baisse des loyers sociaux et les réformes sectorielles pourraient également pousser certains organismes HLM à diversifier leurs activités dans des champs non traditionnels et plus risqués, car liés au marché immobilier, ce que nous considérerions, en cas de développement important, comme négatif pour la qualité de crédit de ces organismes HLM". La réduction des loyers sociaux devrait également réduire l'EBE (excédent brut d'exploitation) et accroître par conséquent l'endettement, malgré des ventes d'actifs (cessions de logements HLM) plus importantes.
Les conclusions de Standard & Poor's sur l'impact limité de la RLS rejoignent celles déjà formulées par l'"Étude sur le logement social" de la direction des prêts de la Banque des Territoires, par l'enquête de l'ADCF et de France urbaine sur les bailleurs sociaux d'une vingtaine de grandes agglomérations ou encore par le rapport de la commission des finances de l'Assemblée nationale sur les crédits de la mission "Cohésion des territoires : logement et hébergement d'urgence" du PLF 2019 (voir nos articles ci-dessous des 9 et 22 octobre et du 8 novembre 2018).
Début octobre, l'agence de notation Moody's avait publié une étude (voir en téléchargement ci-dessous) un peu plus prudente, concluant que la RLS entraînerait pour les bailleurs sociaux français une baisse de revenus de 4 milliards d'euros sur la période 2018-2020 et que "les mesures de compensation annoncées par les pouvoirs publics en France ne vont pas conforter la rentabilité opérationnelle mais réduiront le service de la dette".
