Réforme des HLM - Les OPH se sentent "dans le brouillard"

"Dans le brouillard, on appuie sur la pédale de frein." La métaphore est de Marie-Hélène Ivol, vice-présidente de Territoire Habitat, l'office public de l'habitat (OPH) du Territoire de Belfort. L'élue locale, première vice-présidente du conseil départemental du Territoire de Belfort et adjointe au maire de Belfort, témoignait avec Stéphane Troussel, président de Seine-Saint-Denis Habitat et président du conseil départemental, lors d'une conférence de presse organisée ce 11 juillet par la Fédération des OPH. La Fédération avait choisi deux élus de territoires très différents pour "présenter l'impact de la Réduction de loyer de solidarité (RLS)", "dénoncer la faiblesse des compensations prévues" (voir notre encadré) et demander que la totalité du mécanisme de péréquation prévu soit instaurée rapidement.

2 millions d'euros de RLS en 2018 pour l'OPH du Territoire de Belfort

En l'occurrence, pour Territoire Habitat qui gère 11.300 logements sur le département du Territoire de Belfort et dont 5.500 locataires bénéficient de l'APL, la RLS représente presque 2 millions d'euros en 2018 qui seraient compensés par 700.000 euros sur 40 ans, "soit 17.500 euros par an". "Autant dire que pour nous c'est une perte sèche", résume Marie-Hélène Ivol. Conséquences : - 43,4% de logements mis en chantier en 2018 et arrêt total de la programmation en 2019 ; 5,1 millions d'euros de travaux en moins pour les neuf années à venir ; renoncement à la démolition des 329 logements situés dans des tours identifiés dans le plan stratégique de patrimoine (PSP).

Du logement social dans les communes rurales pour attirer des familles et sauver des écoles

Ce n'est pas tant la remise en cause du "choc de l'offre" à Belfort qui serait en jeu, mais davantage "la cohésion territoriale dans le territoire rural du département", souligne l'élue. "Les petites communes ont besoin de nous pour attirer des familles et maintenir leurs écoles et leurs commerces", ajoute-t-elle. Pour autant, il n'était pas envisageable pour le conseil d'administration de l'OPH de s'engager dans de nouveaux prêts. "Nous avons un taux d'endettement de 30% que nous maîtrisons, il est impensable pour nous d'engager à 30 ans l'avenir de nos enfants et petits-enfants", a déclaré Marie-Hélène Ivol.

6,5 millions d'euros en 2018 pour l'OPH de Seine-Saint-Denis

Pour Seine Saint Denis Habitat, qui gère près de 32.000 logements et dont plus de 13.000 locataires sont APlisés, la RLS représente près de 6,5 millions d'euros en 2018. Avec les autres mesures de la loi de finances 2018 (TVA, gel plafonds des APL, cotisation CGLLS) le coût de la réforme pour le bailleur se monte pour le moment à 11,7 millions d'euros, soit "la quasi-totalité de son autofinancement courant en 2017", indique Stéphane Troussel qui compare aux 12 millions d'euros consacrés en 2017 aux "remplacements de composants et aux opérations de tout type (neuf et réhabilitation)". Selon lui, il manque par ailleurs entre 100 et 150 millions d'euros pour assurer les projets de rénovation urbaine dans lesquels l'office est engagé, même avec les nouvelles règles de financement votées le 25 mai par le conseil d'administration de l'Anru.

Effet levier des prêts de la Caisse des Dépôts

L'impact des mesures de compensation "est assez faible", selon Stéphane Troussel, "du fait que les dispositifs envisagés sont majoritairement consacrés à la construction neuve". Seine-Saint-Denis Habitat a montré son intérêt pour les nouveaux produits proposés par la Caisse des Dépôts dans le cadre de son Plan Logement de 10 milliards d'euros élaboré pour accompagner la réforme HLM. Stéphane Troussel souligne d'ailleurs "l'effet levier" qu'ils provoquent. Il a également conscience que "les prêts de haut de bilan et Booster doivent être utilisés avec prudence pour ne pas construire de 'Mur de dette' à 20 ans".

Les demandes de la Fédération

Pour mettre en œuvre la péréquation prévue par la loi de finances pour 2018 et pour accompagner les regroupements imposés par la future loi Elan, la Fédération demande deux choses. D'une part, que le mécanisme de péréquation soit instauré "comme prévu" par la LFI 2018. "La péréquation doit venir en aide aux organismes que la RLS a mis le plus en difficulté parce qu'ils logent plus de locataires bénéficiant de l'APL que les autres et ce sans être contraints de fusionner", estime la Fédération. "Ce mécanisme de redistribution pourra permettre également aux organismes les plus impactés par la RLS et obligés d'adhérer à un groupe de pouvoir le faire sans mettre en difficulté les autres membres du groupe", ajoute-t-elle.
Elle demande également que le coût réel des fusions/regroupements soit "effectivement porté par la commission de réorganisation de la CGLLS au bénéfice de l'ensemble des bailleurs".

Les compensations prévues à la RLS

Le gouvernement a prévu plusieurs dispositifs pour compenser la mise en place de la RLS (Réduction de loyer de solidarité) instaurée par la loi de finances pour 2018 afin de baisser les dépenses APL du budget de l'Etat. Pour compenser la diminution des résultats d'exploitation, il a prévu de baisser les charges d'endettement via un maintien du taux du livret A et par la réduction des "charges de structure" des organismes consécutive au regroupement bientôt obligatoire des "petits" organismes HLM (le seuil était de 15.000 dans le projet de loi Elan du gouvernement, la commission du Sénat vient de le voter à 10.000).
La baisse des capacités d'autofinancement doit, quant à elle, être compensée par des conditions d'endettement plus intéressantes auprès de la Caisse des Dépôts (voir notre article Réforme des Hlm - La Caisse des Dépôts présente un plan Logement de 10 milliards d'euros) et un accroissement des ventes des logements sociaux (la loi Elan ne fixe pas d'objectif mais le gouvernement table sur 40.000 ventes par an à terme, contre 8.000 actuellement).