Les enjeux de la rénovation énergétique des logements sociaux

Depuis le 1^er janvier 2023, la consommation énergétique fait partie des critères de décence d’un logement, mesurée par le diagnostic de performance énergétique (DPE).

Sur les 30 millions de résidences principales recensées en France, 17,3% du parc seraient des « passoires thermiques ». Dans le parc social, ce sont 460 000 logements, soit 9,5%, qui sont classés d’étiquettes F ou G, dont 50 000 logements très énergivores, avec une consommation supérieure à 450 kWh/m². (Chiffres de l’Observatoire national de la rénovation énergétique, Ministère de la transition écologique (SDES/CGDD), Juillet 2022)

1,8 M de logements sociaux classés G, F et E doivent être rénovés d’ici 2034 sous peine d’être interdits à la location. Afin d’anticiper ces mesures, et de protéger les locataires du parc locatif social face aux coûts de l’énergie, la Banque des Territoires accompagne les bailleurs sociaux dans leurs projets de rénovation énergétique.

Rénovation thermique à Maurepas - l'occasion de repenser tout un quartier

Le quartier Maurepas, géré par le bailleur historique de la Ville de Rennes, Archipel Habitat, est engagé dans un processus de rénovation de grande ampleur depuis 2018. Dans le cadre de ce projet de renouvellement urbain, ce sont au total plus de 1200 logements qui seront réhabilités et requalifiés pour un investissement global de plus de 110 M€. Les travaux s’organisent autour de 3 objectifs : améliorer les performances techniques du bâtiment, repenser l’esthétisme des façades, et diversifier l’offre de logements.

Les habitants au cœur du projet

Les habitants ont été invités et encouragés à s’exprimer au sujet des travaux. Le projet de rénovation n’est pas seulement pour, mais surtout par, les locataires du quartier. Ainsi, de nombreux temps d’échange ont été organisés sous plusieurs formats afin de recueillir les besoins et envies des locataires.

C’est donc au travers d’ateliers participatifs, de réunions publiques, de visio-conférences, ou encore d’une fresque exposant les questions restées en suspens que les idées d’aménagement sont nées.

Même le confinement de 2020 a fourni une source d’inspiration : rien de tel que de rester enfermé chez soi pour se rendre compte des possibilités d’amélioration de son logement. C’est entre autres lors de cette période propre à la réflexion personnelle qu’ont été exprimés les souhaits de séjour agrandi, d’isolation phonique, de lumière naturelle.

Les tours Groix et Guérande (5 et 7 boulevard Mounier), disposent, suite à la demande des locataires, de celliers individuels sur les paliers, ainsi que de nouveaux espaces communs, dont une buanderie et une maison des habitants sur la toiture-terrasse. Cette dernière offre la possibilité d’organiser des activités entre locataires, mais aussi de la privatiser pour des événements. Dans la tour Groix, deux appartements ont servi de logements témoins sitôt rénovés, afin d’aider les habitants dans leur décision de quitter ou de rester dans le quartier. Au 2^e étage de la tour Trégor (6 Allée Brno), un appartement a été temporairement transformé en tiers-lieu de concertation, afin de s’informer sur l’avancée du projet mais surtout pour y apporter son grain de sel.

Apporter sa pierre à l'édifice - littéralement

Un chantier représente également une excellente opportunité d’insertion professionnelle. Grâce notamment aux clauses sociales contractualisées dans les marchés des travaux, les habitants en recherche d’emploi ont pu se former aux métiers du BTP. Les stagiaires, tout comme leurs formateurs, ont noté une nette montée en compétences. Des vocations sont nées de cette expérience concrète.

6 personnes encadrées et sensibilisées aux métiers du BTP
9700h de clauses sociales réalisées dans les marchés de travaux

Amélioration des performances

Dans toutes les tours, les améliorations sont d’ordre technique, fonctionnel et esthétique. Les frais de chauffage seront considérablement réduits grâce à l’isolation par l’intérieur, au remplacement des portes palières, et au raccordement au réseau urbain de chaleur. Sur le plan acoustique, des faux plafonds ont été mis en œuvre dans les logements.

Les tours Groix et Guérande sont les premières à avoir bénéficié des travaux, qui se sont terminés respectivement en novembre 2021 et au printemps 2022. Elles ont été presque intégralement reconfigurées : nouveaux équipements sanitaires et électriques, nouveaux sols, agrandissement des fenêtres pour accueillir plus de lumière, remplacement des menuiseries, reconfiguration des cuisines et salles de bains, traitement acoustique. Elles permettent désormais d’accueillir :

180 logements avec 3 types de statuts :
- 40 studios jeunes actifs
- 119 logements locatifs (9 typologies différentes)
- 21 logements en accession sociale (du T2 au T6)

Dans les immeubles de la rue Marbaudais, l’accent a été mis sur l’accessibilité et la sécurité, grâce à la mise en place de contrôle d’accès par badge et d’accès doux par l’arrière pour les vélos et poussettes.

210 robinets remplacés par des mitigeurs sur les appareils sanitaires, afin de réduire la consommation d’eau de 50%.
3 343 m² d’isolation thermique installés sur les façades pour atteindre le niveau BBC
248 m² de doublage entre logements pour gagner jusqu’à -7 décibels en performances acoustiques

Les bâtiments situées 1, 3 et 5 rue Marbaudais ont subi un traitement particulier : la démolition. En effet, les séjours étaient pour la plupart orientés vers le Nord, limitant grandement l’ensoleillement. En vue de cette contrainte d’exposition, il a été jugé plus judicieux de reconstruire des logements neufs.

L’immeuble du 12 au 26 rue Marbaudais, long de 135m, a été divisé en deux ensembles plus petits grâce à la démolition de la cage 18. Cette séparation rend la nouvelle station de métro Gros-Chêne plus accessible. Des interphones ont été posés afin de renforcer l’aspect résidentiel de l’immeuble.

Bâtiment Marbaudais paire avant/après travaux

Les six tours de l’Allée de Brno seront en travaux à partir de 2024. Comme pour les tours Mounier, les changements vont concerner les façades, en raison de leur forte présence sur l’horizon rennais. Ce projet de requalification et de diversification a pour objectif d’améliorer l’attractivité du bâti. Une meilleure isolation, extérieure et intérieure, permet d’améliorer la performance thermique du bâtiment et de traiter également le confort d’été par la mise en place d’occultations. L’ajout d’ouvertures, notamment au bout des couloirs, laissera entrer la lumière naturelle tout en dynamisant le bâtiment. L’espace des balcons sera optimisé grâce à la création de loggias, dont le fond sera ouvert par de larges baies vitrées. Les toitures-terrasses de certaines tours seront rendues accessibles et aménagées en espace convivial.

Une offre totale de 503 logements
58 logements OFS créés, 56 logements locatifs intermédiaires créés
389 logements locatifs
5 locaux associatifs en pieds de tours, 3 locaux d’activités créés au RDC des tours 2 et 6
De nouveaux espaces de convivialité dans chaque tour

La Banane, immeuble emblématique du quartier, bénéficiera également de travaux de réhabilitation, qui commenceront prochainement.

Rien ne se perd, tout se transforme

Les matériaux issus des démolitions, et habituellement destinés à la benne, ont été conservés pour réaliser des ouvrages sur le quartier. Un appel à projets a été lancé fin 2018 avec l’aide de Bâti’Récup afin de choisir une nouvelle vie pour ces matériaux. Plusieurs propositions ont été sélectionnées et ont conduit à la réalisation d’une serre pour le Jardin du bonheur et de mobilier urbain, entre autres. Des ateliers de bricolage ont été proposés aux locataires afin que ces derniers créent des objets pour améliorer le confort intérieur des logements. Cette démarche d’auto-réhabilitation a été soutenu par des Compagnons Bâtisseurs, experts du bricolage et acteurs du quartier.

Recyclage de près de 9 tonnes de matériaux (marches, bois de charpente, portes, etc.)
Gain environnemental de 27 tonnes de CO2

Mon beau quartier...

Rendre le quartier attractif était au cœur des enjeux afin de rendre les habitants fiers de leurs tours.

Les zones de collectes d’ordures ménagères ont été embellies notamment grâce à des trompe-l’œil réalisés par l’artiste Michel Boudib. Les balcons ont été équipés de jardinières afin de végétaliser la façade. Pour que les jardinières jouent réellement un rôle d’embellissement, les habitants ont été conviés à des ateliers de jardinage avec Vert le jardin.

Les logements ont été restructurés afin de proposer un parcours résidentiel diversifié. De nouvelles typologies de logement ont été créées dans les immeubles afin d’accueillir des familles variées, du T1 au T6. Au sein de la tour Groix, les quatre premiers étages sont dédiés aux jeunes en mobilité, actifs ou en formation. Ces 40 studios et quelques espaces communs composent la nouvelle résidence Heol, géré par l’association St-Joseph de Préville.

A l’échelle du quartier, le projet de requalification permettra de mettre en œuvre :

1034 logements en locatif social,
108 logements en locatif intermédiaire
100 logements proposés en accession aidée via le dispositif du Bail Réel Solidaire

Visite des tours bd Mounier réhabilitées

Le projet a été récompensé !

La qualité de la concertation menée pour la requalification des tours Groix et Guérande a été reconnue par deux prix : le Prix national du projet citoyen Hlm, remis par l’Union sociale pour l’habitat et l’UNSFA, et le Trophée de la participation et de la concertation.

Le projet de requalification des tours Les Glénan et Er Lannic (1 et 3 bd Mounier) est lauréat de l’appel à manifestation d’intérêt « Engagés pour la qualité du logement de demain » des ministères de la Culture et du logement.

Le projet de réemploi des matériaux issus des démolitions à travers des ateliers de bricolage a été récompensé du Trophée de l’innovation au Congrès national des HLM.

Thématique prioritaire

Rénovation énergétique des bâtiments publics

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