Logement : les 20 propositions des agences d’urbanisme pour développer le dispositif du BRS

Accompagnement résidentiel, sobriété foncière, transition énergétique ou production de logements abordables sont autant de variables d’une équation de plus en plus difficile à résoudre. Et pourtant, rappelle la Fédération nationale des agences d’urbanisme (Fnau), l’enjeu est majeur "tant pour les ménages que pour les collectivités locales" et les acteurs du logement dans leur ensemble. La crise actuelle invite donc à rechercher de nouvelles stratégies pour rendre accessible le logement à une frange de ménages modestes ou intermédiaires, particulièrement sensibles aux variations du marché de l’accession à la propriété.

Loin d’être "la solution miracle" à tous les besoins qui s’expriment, le dispositif OFS-BRS (office foncier solidaire-bail réel solidaire) propose de dissocier le foncier du bâti, permettant ainsi de limiter les coûts d’acquisition tout en réduisant les phénomènes de spéculation, rappelle la Fnau. En résumé, le BRS a pour objet de permettre aux ménages sous conditions de ressources d’accéder à la propriété à un prix réduit. Le dispositif a connu un développement important ces dix dernières années, "même si le nombre de logements réalisés est encore restreint". La crise actuelle du logement apparaît donc tout à la fois comme "une opportunité de questionner le dispositif et de mesurer son appropriation par les acteurs et les habitants".

Intégrer une véritable stratégie de développement du BRS dans chaque intercommunalité

En avril 2023, relève la Fnau, on dénombrait 123 OFS en France métropolitaine, contre seulement 5 en 2017. Un effet de la loi Elan de 2018 qui a élargi l’agrément des OFS aux organismes tels que les entreprises sociales pour l’habitat, les coopératives HLM ou encore les sociétés d’économie mixte. Ce maillage territorial est-il pour autant à la hauteur de l’enjeu ? En tête de ses propositions, la Fnau inscrit la nécessité de veiller à limiter la concurrence sur un même territoire entre d’une part le BRS et d’autre part le PSLA (prêt social de location accession). Plus qu’un risque de substitution du PSLA par le BRS "redoutée par certains acteurs", elle invite à y voir davantage "une complémentarité" entre deux dispositifs qui n’ont pas vocation à s’implanter dans les mêmes territoires, le PSLA étant plutôt adapté aux zones dites "détendues", à l’inverse du BRS. En conséquence, la Fnau suggère l’intégration d’une véritable stratégie de développement du BRS "dans chaque intercommunalité" ainsi qu’une plus grande concertation entre les collectivités concernées "pour garantir la cohérence avec les politiques locales de l’habitat".

Se pose ensuite la question de la construction d’un parc de logements en BRS abordable et durable : au-delà de la construction de logements neufs qui ne pourra à elle seule permettre de résoudre l’équation, la Fnau propose de favoriser la vente de logements HLM grâce à un dispositif OFS-BRS. Alors que la Loi 3DS encourage la vente de HLM, les agences d’urbanisme estiment que "le modèle OFS-BRS offre un équilibre" tant aux ménages qu’aux organismes HLM. 

Porter davantage le regard vers le potentiel qu’offrent les copropriétés dégradées

Mais à l’heure où l’acte de construire se raréfie, il y a aussi, souligne la Fnau, un potentiel à aller chercher du côté des logements anciens dans des copropriétés dégradées. Un domaine dans lequel le BRS pourrait être envisagé comme "un outil pour la réhabilitation du parc ancien en territoire détendu". Il faudrait pour cela mener un travail d’identification des copropriétés dégradées pouvant faire l’objet d’une acquisition par un OFS, approfondir les possibilités pour ces OFS de s’impliquer dans la gestion en continu de la copropriété de ces logements, ou encore identifier les territoires en tension pour y implanter des logements en BRS en anticipation de la raréfaction du foncier qui se dessine à l’aune d’un ZAN qui risque "de rebattre les cartes" dans des territoires actuellement "détendus".

Au-delà du zonage, tenir compte des caractéristiques des territoires

En outre, souligne la Fnau, le déploiement du BRS dans les territoires détendus "pourrait profiter aux collectivités dans leurs politiques de renouvellement urbain", agissant comme un véritable "levier à la réhabilitation" de logements vacants, insalubres ou indécents sur le plan énergétique. Ou encore en matière de rénovation du patrimoine historique à travers des programmes tels que Action cœur de ville, Petites Villes de demain, ou bien via des opérations de revitalisation territoriale. En résumé, estime la Fnau, "plutôt que de lier le BRS à un zonage, il s’agirait davantage de travailler sur les caractéristiques du territoire".

Pour conclure, la Fnau met sur la table un éventuel élargissement du dispositif OFS-BRS "à d’autres finalités", comme c’est le cas à travers le BRSA, bail réel solidaire d’activité, qui permet de décliner le BRS aux locaux commerciaux destinés à des micro-entreprises. Elle évoque également un relèvement du plafond d’éligibilité aujourd’hui "inadapté" : l'inadéquation "entre les personnes ciblées par les acteurs de l’habitat et les plafonds d’éligibilité" éloigne de facto beaucoup de familles monoparentales du bénéfice du dispositif. Quant au BRS locatif, il doit être considéré à sa juste place : "comme une solution de repli en cas de risque de vacance prolongée d’un logement BRS".