Logement - Les ventes des promoteurs aux HLM ont fortement reculé au premier trimestre
Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), a présenté, le 17 mai, les résultats de l'Observatoire de l'immobilier mis en œuvre par l'organisation. Ces chiffres confirment, mais de façon plus accentuée, le mouvement de contraction qui apparaissait déjà dans les dernières statistiques du ministère de la Transition écologique et solidaire, portant sur la production de logements au cours de la même période (voir notre article ci-dessous du 2 mai 2018). Les données de la FPI mettent également en évidence un net recul des ventes des promoteurs aux bailleurs sociaux, correspondant à des opérations en Vefa (vente en l'état futur d'achèvement).
Des indicateurs "satisfaisants, mais en baisse"
Pour la FPI, les indicateurs du logement neuf au premier trimestre 2018 "sont satisfaisants en niveau, mais sont en baisse". Avec 31.494 "réservations totales de logements" (logements au détail + logements en bloc + résidences services) sur cette période, le recul est de 10,2% par rapport au premier trimestre de 2017. En outre, cette baisse intervient alors que, depuis 2014, tous les premiers trimestres s'affichaient en hausse par rapport à l'année précédente. Le chiffre de 2018 reste toutefois légèrement supérieur à celui de 2016. Et sur douze mois glissants (du 1er avril 2017 au 31 mars 2018), le volume des ventes demeure stable, après avoir connu une hausse les années précédentes.
La baisse observée au premier trimestre est particulièrement prononcée pour les ventes en bloc (-19,3%). Il est vrai toutefois que ce recul intervient après une année 2017 marquée au contraire par une forte hausse de 30,5%, qui avait largement contribué à la progression globale de 5,9% enregistrée sur l'année.
Un effet de la réorganisation en cours du secteur HLM
La FPI avance deux raisons à cet net recul des ventes en bloc au premier trimestre 2018 : d'une part, "une baisse conjoncturelle après de fortes ventes aux organismes HLM en fin d'année 2017" et, d'autre part, "la réorganisation en cours du secteur HLM, qui reconfigure sa politique d'investissement". Ce ne serait qu'un mauvais moment àn passer pour la FPI, qui estime que "l'aboutissement de cette reforme permettra sans doute d'atteindre les objectifs de production".
Pour sa part, le recul des ventes individuelles est plus prononcé pour les accédant à la propriété (-11,4%) que pour les investisseurs dans le logement locatif (-7,4%).
Pourtant, la FPI relève que "les données de marché n'ont pas significativement évolué début 2018 (stabilité des taux, prorogation des soutiens de la demande)". L'explication viendrait donc de la hausse des prix de l'immobilier (+3% par rapport au premier trimestre 2017).
Un net coup de frein sur les mises en vente : -56% à Lyon, -50% en Ile-de-France...
Le phénomène de recul est plus prononcé encore si on s'en tient aux mises en vente au cours du premier trimestre 2018. La baisse est en effet de 14% sur le premier trimestre 2018 (24.500 logements vendus), avec des reculs beaucoup plus marqués dans certaines grandes agglomérations et dans certaines régions parmi les plus tendues : -56% à Lyon, -50% en Ile-de-France et dans les Alpes, -35% dans les Hauts-de-France. Compte tenu des bons résultats de 2017, la tendance sur douze mois glissants reste toutefois globalement positive, avec une progression de 4,4%.
Conséquence : "moins alimenté par de nouveaux projets, le stock de logements disponibles à la vente reste trop faible : l'offre commerciale ne représente toujours que 9,8 mois de commercialisation, quand on estime que 12 mois traduisent un marché équilibré". Le niveau des stocks est même descendu à 6,9 mois en Nouvelle-Aquitaine, 7,8 mois dans les Hauts-de-France, 8 mois à Lyon ou 8,6 mois dans l'ancienne région Languedoc-Roussillon.
Sans pour autant revêtir encore un aspect inquiétant, cette évolution résulte, selon la FPI, d'une difficulté croissante à produire du logement. Elle l'explique par différents facteurs structurels classiques - difficulté d'accès au foncier, procédures excessives de pré-instruction des demandes de permis de construire, recours abusifs... – doublés de facteurs plus conjoncturels comme la proximité des élections locales en 2020, qui freinent traditionnellement les décisions d'urbanisme.
