Logement - Le PTZ, allié des primo-accédants... et des zones rurales
Alors que les députés ont voté, le 17 novembre, le maintien pour deux ans du prêt à taux zéro dans le neuf dans les zones non tendues, le Crédit foncier publie une étude sur le dispositif montrant notamment que 60% des PTZ accordés en 2016 l'ont précisément été pour des opérations en zones B2 ou C.
Les députés ont voté, le 17 novembre en séance, le maintien du prêt à taux zéro (PTZ) dans le neuf, de manière provisoire (pour deux ans de plus), et dans les zones B2 et C (villes moyennes et zones rurales). Le projet de loi de finances pour 2018 prévoyait à l'origine de le recentrer sur les zones tendues (voir nos articles ci-dessous du 14 septembre et du 9 octobre 2017), mais face aux protestation des professionnels de l'immobilier et des maires ruraux, le président de la République avait annoncé début octobre qu'il serait finalement maintenu pendant deux ans, avec une quotité de prêt abaissée pour ces zones de 40 à 20% pour 2018 et 2019. L'amendement du rapporteur général au Budget Joël Giraud (LREM) a traduit cette annonce et l'a étendu aux communes couvertes par un contrat de redynamisation des sites de défense.
C'est dans ce contexte que le Crédit foncier publie la quatrième édition de son étude récurrente sur l'accession sociale à la propriété. Celle-ci - qui porte sur l'année 2016 - s'intéresse aussi à d'autres dispositifs d'aide à l'accession sociale à la propriété : elle se penche sur le rôle du prêt à l'accession sociale (PAS) et sur l'aide personnelle au logement accession (APL accession) dans les parcours résidentiels des Français.
Le volume des PTZ a progressé de 239% en 2016
L'an dernier, 559.000 ménages primo-accédants sont devenus propriétaires grâce à un crédit immobilier, dont 142.000 dans le neuf et 417.000 dans l'ancien. Au total, l'accession à la propriété a représenté 70% des opérations immobilières résidentielles en France (dans le neuf et dans l'ancien), soit près de 800.000 transactions sur un total de 1.125.000 opérations en 2016.
Le Crédit foncier explique ces chiffres en nette hausse par l'effet conjugué de deux facteurs. D'une part, la baisse des taux d'intérêt intervenue entre 2008 et 2016 a apporté, pour une mensualité et une durée de crédit identiques, un gain de pouvoir d'achat immobilier de plus de 30%. D'autre part, "l'effet des dispositifs de prêts aidés (PAS et PTZ) a également été important".
Le PTZ a, en outre, bénéficié de l'important coup de pouce décidé, en octobre 2015, par François Hollande, sous la forme d'une hausse de la quotité (part de la dépense pouvant être financée par le prêt) et d'un allongement du différé de remboursement. L'effet ne s'est pas fait attendre : le nombre de PTZ signés a pratiquement doublé (+98%) entre 2015 et 2016, tandis que les montants prêtés ont fait un bond de 239% pour atteindre un montant moyen de 64.400 euros par opération. Le PTZ représente désormais 5% de la production totale de crédits immobiliers, hors travaux et renégociations.
Le PTZ, essentiel dans le neuf, marginal dans l'ancien
La nette hausse de la primo-accession doit donc beaucoup aux dispositifs d'aide à l'accession sociale. Environ 70% des ménages primo-accédants ont en effet accédé à la propriété pour la première fois grâce au PTZ et au PAS. Au total, 114.943 opérations d'accession ont été financées par un PTZ, pour un montant total de 7,4 milliards d'euros, tandis que 72.994 opérations d'accession ont été financées par un PAS, soit un montant total de 9,2 milliards d'euros.
Le PTZ reste très typé en termes géographiques comme en nature d'opération. En effet, 60% des PTZ accordés en 2016 l'ont été pour des opérations en zones B2 ou C. Ce chiffre permet de mieux comprendre la mobilisation des élus locaux, mais aussi des professionnels de la construction, face à la perspective d'une suppression du PTZ dans ces deux zones...
En termes de typologie d'opérations, le poids du PTZ est très important dans le cas de la primo-accession dans le neuf, où il est présent dans 63% des opérations. Son rôle est en revanche nettement plus marginal pour la primo-accession dans l'ancien où, conditionné à la réalisation de travaux lourds de rénovation, il ne représente que 6% des opérations. Si on combine l'accession dans le neuf et dans l'ancien, le PTZ est présent dans 21% des primo-accessions.
Dernier point mis en évidence par l'étude, "le PTZ répond au besoin de financement des jeunes générations", puisque près de quatre souscripteurs de PTZ sur cinq (77%) auprès du Crédit foncier ont moins de 40 ans.
Le marché du PAS toujours très actif en 2016
L'étude montre également que "le marché du prêt à l'accession sociale (PAS) a été très actif en 2016". Il a en effet permis de financer près de 73.000 opérations d'accession, pour un montant total de 9,2 milliards d'euros. Le PAS est ainsi présent dans 13% des opérations de primo-accession. Contrairement au PTZ, il est mieux réparti entre le neuf et l'ancien. Il représente en effet 18% des primo-accessions dans le neuf et 11% dans l'ancien. Au total, le PAS a permis de réaliser 26.000 opérations dans le neuf (36% des dossiers financés) et 47.000 dans l'ancien (64%). Outre sa contribution à l'accession sociale à la propriété, le PAS partage un autre point commun avec le PTZ : près de six opérations sur dix (58%) financées par un PAS en 2016 ont été réalisées dans les zones B2 et C.
Avec 834 millions d'euros en 2016, l'APL accession - dont la pérennité est remise en cause dans le PLF 2018 - joue un rôle plus modeste. Son montant peut représenter jusqu'au quart d'une mensualité d'un crédit immobilier. L'APL accession a toutefois bénéficié à 450.000 ménages l'an dernier (8% du total des bénéficiaires d'une APL). Ces ménages ont acheté pour 33% dans le neuf et pour 77% dans l'ancien, avec ou sans travaux. Comme pour le PTZ et le PAS, près de six acquisitions sur dix ont concerné les zones détendues (21% en zone B2 et 35% en zone C).
