Habitat - Le logement des retraités : halte aux idées reçues !
Dans le dernier numéro de sa lettre d'information, le Conseil d'orientation des retraites (COR) se penche sur un sujet qui l'éloigne des simulations habituelles sur l'équilibre des régimes. Il s'agit en l'occurrence des conclusions d'un colloque organisé par ses soins et consacré aux retraités et leur logement.
Ces derniers sont en effet dans une situation particulière au regard du logement. Près des trois quarts d'entre eux (73%) sont propriétaires de leur logement - un taux très supérieur à celui de l'ensemble de la population (57,8%) -, dont 62% de propriétaires sans charges de remboursement (les autres étant accédants ou usufruitiers). En outre, 15% des ménages de retraités possèdent une résidence secondaire et 8% un logement de rapport.
Des propriétaires de logements sous-occupés
En 2010, le patrimoine immobilier moyen des ménages atteignait ainsi 190.000 euros, contre 140.000 euros pour l'ensemble de la population. L'immobilier permet aux retraités d'afficher un patrimoine total supérieur à celui de la population active (290.000 euros contre 240.000). L'étude observe au passage que la propriété du logement n'est pas l'apanage des plus riches. Si plus de 90% des retraités les plus aisés sont propriétaires de leur logement, on compte également 60% de propriétaires parmi les 1,24 million de retraités dont le niveau de vie est inférieur au seuil de pauvreté monétaire en 2011 (977 euros pour une personne seule et 1.465 euros pour un couple). La note du COR précise toutefois que ces chiffres ne doivent "pas faire oublier le cas des retraités non propriétaires et ayant des conditions de logement parfois difficiles".
Une autre caractéristique du logement des retraités réside dans son sous-peuplement. La plupart des ménages conservent en effet leur logement au départ des enfants et les retraités s'avèrent, de ce fait, une population peu mobile. Une situation qui peut parfois peser sur leurs revenus, l'entretien d'un logement trop grand ayant une incidence financière, même pour les propriétaires. Globalement, le taux d'effort de logement est toutefois nettement inférieur chez les retraités (12% des revenus) que chez les actifs (18,5%), ce qui s'explique par la faible proportion de locataires et d'accédants. Néanmoins, si l'on se limite aux seules dépenses d'énergie, le taux d'effort des retraités est supérieur à celui des actifs (5,3% contre 3,8%), en lien avec la taille du logement.
L'adaptation du logement au vieillissement laisse à désirer
L'étude du COR s'intéresse aussi aux comportements des retraités en matière de logement. Elle met ainsi en évidence leur faible mobilité résidentielle. Selon le recensement de 2008, seules 15% des personnes de plus de 60 ans avaient déménagé au cours des dernières années. Les enquêtes Logement de l'Insee montrent cependant que la mobilité résidentielle a légèrement progressé depuis 1996.
L'étude montre aussi que les personnes de 75 ans et plus vieillissent de plus en plus à domicile. Ainsi, moins de 10% d'entre elles vivent en institution et cette proportion ne cesse de diminuer, malgré le vieillissement de la population. Le revers est que la moitié des personnes de 75 ans et plus présente une limitation fonctionnelle absolue ou deux limitations fonctionnelles importantes. Or les dispositifs d'adaptation du logement restent peu répandus : seul un quart des personnes de 75 ans et plus ayant des limitations fonctionnelles a réalisé un tel aménagement. Enfin, l'étude relève le "succès limité" du logement intergénérationnel, malgré le contexte favorable de la sous-occupation des logements.
La dernière partie de la note du COR se consacre à la question de savoir si le patrimoine immobilier constitue une ressource supplémentaire pour les retraités. La réponse est plutôt négative, du moins au sens économique du patrimoine. Le logement des retraités apparaît en effet comme un bien particulier, dans la mesure où il est non divisible et non liquide. La perspective de la transmission du logement - parfois perçue comme la contrepartie de l'aide apportée par les enfants face au vieillissement - constitue le plus souvent un motif supplémentaire de détention du patrimoine et freine la désépargne en fin de cycle de vie. Toutefois, il existe aussi des cas où le logement est transmis aux enfants avant le décès, afin de les aider à se loger, ce qui accélère au contraire la désépargne.
