Logement - La Miilos plaide pour une restructuration des petits organismes HLM

Dans sa bibliothèque des rapports publics, la Documentation française met en ligne le rapport public 2011 de la Mission interministérielle d'inspection du logement social (Miilos). Celui-ci passe en revue un certain nombre de thématiques, évaluées au travers des 147 contrôles lancés et des 155 rapports définitifs publiés l'an dernier. A partir de ce matériau, le rapport s'attarde sur cinq sujets principaux : la gouvernance des organismes HLM, leur politique sociale, la stratégie patrimoniale des bailleurs sociaux, la comptabilité et la situation financière des organismes et, enfin, la restructuration dans le secteur des HLM.
Ce dernier point - qui vise plus spécifiquement la restructuration des bailleurs dont le parc est inférieur à 1.500 logements - mérite que l'on s'y attarde pour au moins trois raisons. La première est que ce thème est récurrent dans les rapports de la Miilos depuis trois ans et y fait l'objet d'un chapitre spécifique (voir par exemple nos articles ci-contre du 29 août 2011 sur le rapport 2010 et du 2 septembre 2010 sur le rapport 2009). Dans ses trois dernières éditions, le rapport cite ainsi rituellement l'article L.423-1 du Code de la construction et de l'habitation, jamais utilisé jusqu'à présent mais qui prévoit néanmoins que "tout organisme d'habitations à loyer modéré qui gère moins de 1.500 logements et qui n'a pas construit au moins 500 logements [...] pendant une période de dix ans peut être dissous". La seconde raison est que la prégnance nouvelle de ce thème n'est évidemment pas sans rapport avec les conséquences de la grande restructuration du 1% Logement et de la réorganisation des organismes collecteurs. Enfin, la troisième raison tient à l'insistance de plus en plus grande de la Miilos pour réclamer une restructuration du secteur. Dans son rapport 2009, la mission estimait ainsi qu'un tiers des organismes devaient être restructurés. Mais le rapport 2011 estime que sur les 18 organismes de moins de 1.500 logements contrôlés au cours de l'année, "quatre seulement peuvent être considérés comme bénéficiant d'une gestion satisfaisante (coûts de gestion modérés, absence d'irrégularités graves et situation financière satisfaisante)". Autrement dit, près de 80% des petits organismes présentent de sérieuses faiblesses. De façon plus large, la Miilos estime que "les organismes de 1.500 logements semblent bien souffrir généralement de difficultés particulières de gestion, ce qui plaide en faveur de leur restructuration et de l'intégration de leur patrimoine dans des entités de taille plus conséquente".
Même si le mouvement de restructuration semble encore trop lent à son goût, la Miilos ne plaide cependant pas dans le désert. Ainsi, sur les 138 organismes pris en compte dans l'analyse (toutes tailles confondues), 25 ont connu - en 2011 - la conclusion, la mise en route concrète ou l'élaboration d'un projet de restructuration. Sur la même période et le même échantillon, 20 organismes (des SA d'HLM pour plus des deux tiers) ont procédé à des ventes en bloc d'une partie de leur patrimoine. Selon le rapport, les motifs de ces restructurations tiennent avant tout à la recherche d'une rationalisation géographique des implantations de patrimoine.