Logement - Habitat indigne : un décret organise la procédure de conservation des allocations logement

Afin de lutter contre l'habitat indigne, l'article 85 de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur, voir notre article ci-contre du 27 mars 2014) prévoit que "lorsque le logement ne satisfait pas aux caractéristiques imposées [...] et que l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne constitue donc pas un logement décent, au sens des deux premiers alinéas de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée, l'allocation de logement n'est pas versée au locataire ou au propriétaire, mais est conservée par l'organisme payeur pendant un délai maximal de dix-huit mois".

Un moyen de pression sur le bailleur défaillant

Durant cette période, le locataire "s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables, diminué du montant des allocations de logement dont il aura été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du bailleur à l'encontre du locataire pour obtenir la résiliation du bail".
L'objectif est de faire ainsi pression sur le propriétaire défaillant pour qu'il procède aux travaux nécessaires. S'il ne le fait pas, l'allocation est définitivement perdue pour le bailleur, qui ne peut pas davantage se retourner contre son locataire pour récupérer le loyer résiduel non versé.
Un décret du 18 février 2015, comptant pas moins de 26 articles, précise les modalités de mise en œuvre de cette disposition, pour l'allocation de logement sociale (ALS) et pour l'allocation de logement familiale (ALF). Il indique également les modalités d'application spécifiques aux DOM, où la notion d'habitat indigne fait l'objet de règles spécifiques, issues de la loi du 23 juin 2011 portant dispositions particulières relatives aux quartiers d'habitat informel et à la lutte contre l'habitat indigne dans les départements et régions d'outre-mer.

Des dérogations strictement encadrées

Le décret du 18 février liste les cas dans lesquels un renouvellement du délai de conservation - d'une durée de six mois, renouvelable une fois - peut être accordé au bailleur. Parmi ces cas figurent notamment la preuve apportée que la réalisation des travaux nécessite un délai supérieur ou que le retard dans les travaux ne lui est pas imputable, ou encore le cas où l'allocation de logement hors forfait charges constitue plus de la moitié du dernier loyer brut hors charges connu de l'organisme payeur.
Le décret maintient également les cas de dérogations à la condition de décence - déjà prévus par la réglementation actuelle - pour les hôtels meublés et les logements dont les allocataires sont propriétaires.
Il fixe aussi les conditions d'habilitation des organismes chargés de constater l'indécence d'un logement. Ces organismes sont habilités, "au vu de leur expertise professionnelle", par le biais d'une convention conclue avec l'organisme payeur (CAF ou caisse de MSA). L'habilitation délivrée ne porte que sur les logements pour lesquels l'organisme payeur verse une allocation de logement.
Enfin, le décret du 18 février 2015 précise la nature de la condition de peuplement - qui conditionne l'attribution de l'allocation - et harmonise la durée des dérogations accordées à ce titre.

Références : décret 2015-191 du 18 février 2015 relatif aux allocations de logement (Journal officiel du 20 février 2015).