Pornichet met en œuvre le bail réel et solidaire (44)

« Beaucoup de jeunes de Pornichet sont obligés de quitter leur ville pour trouver à se loger parfois à 30 ou 40 kilomètres plus loin », se désole le maire Jean-Claude Pelleteur. La ville fait face à la hausse constante des prix du foncier et à sa raréfaction depuis la crise sanitaire du Covid. En moyenne, le prix au mètre carré d’un appartement se situe à 6 000 euros et celui des terrains entre 700 et 1 000 euros. « Impossible dans ces conditions, même pour les ménages avec de bonnes situations professionnelles, d’accéder à la propriété sans une aide extérieure », constate encore le maire. C’est pourquoi la commune de 12 500 habitants a fait le choix de se lancer dans le bail réel et solidaire.

40 % à 50 % en dessous des prix du marché

Le bail réel et solidaire (BRS) dissocie la propriété du terrain de celle du bâti : les primo-accédants ainsi peuvent acquérir un logement de 40 % à 50 % en dessous des prix du marché. Deux programmes de ce type sont actuellement en développement. Le premier est déjà commercialisé à 100 %, plus d’un an avant l’achèvement des travaux. Le second sera achevé dans un deuxième temps et compte déjà 50 % de logements commercialisés. Pour mettre en place ces programmes de logements en BRS, la ville utilise les moyens à sa disposition (dispositions légales, documents d’urbanisme…) afin de convaincre les promoteurs et les bailleurs sociaux d’y avoir recours. Ces derniers s’appuient sur l’Office foncier solidaire (OFS) créé par les communautés d’agglomérations de Nantes et de Saint-Nazaire, le département de Loire-Atlantique et des opérateurs sociaux. L’OFS acquiert le terrain et le loue par un bail de 99 ans renouvelable, moyennant une redevance modique versée par les propriétaires du bâti. Pour faciliter le développement de ces logements en BRS, la ville a décidé de leur appliquer un abattement de 100 % de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Atteindre l’objectif de 25 % de logements sociaux

Ces programmes de logements BRS sont, comme toutes les opérations de plus de dix logements, présentés aux riverains avant la délivrance du permis de construire. « Cette procédure est lourde, mais elle nous permet d’éviter les recours et de corriger les défauts ressentis par les habitants qui connaissent bien leur quartier », précise le maire. Les points litigieux concernent essentiellement la circulation et le stationnement. Mais la difficulté principale pour mettre en œuvre un programme BRS réside dans la recherche de son équilibre financier, qui pâtit de la cherté du foncier. « Il faut composer entre une augmentation de la densité de logements et le désir des habitants de ne pas augmenter cette même densité. Par ailleurs, il n’est pas toujours souhaitable de construire un étage supplémentaire, qui risquerait de dénaturer l’harmonie du patrimoine de la ville », remarque Jean-Claude Pelleteur. Cependant le maire de Pornichet se félicite de ces opérations en BRS et regrette de ne pas pouvoir en monter davantage. Leur taux est limité à 10 % du quota de logements sociaux que la commune doit atteindre dans le cadre de la loi Solidarité et renouvellement urbain (SRU). « C’est dommage, parce que le BRS est un outil très adapté à une commune comme la nôtre pour atteindre l’objectif de 25 % de logements sociaux », explique-t-il. 

Agir sur le foncier

Parallèlement, une politique d’acquisition foncière pour la construction de lotissements communaux est en place depuis plusieurs années car l’équilibre de ces opérations de logements sociaux avec un foncier rare et cher est particulièrement difficile à trouver. Afin d’en abonder le financement, le maire a dû recourir à une surtaxe sur les résidences secondaires de la commune. « Je n’étais pas favorable à l’augmentation d’une pression fiscale déjà élevée, mais le surcoût pour les propriétaires est de 180 euros par an et rapporte en moyenne un million d’euros. Une somme qui nous permet d’augmenter notre budget d’achat de foncier, en vue d’offrir à nos habitants une accession à la propriété plus abordable », conclut-il.