Dispositif Denormandie de rénovation dans l'habitat ancien : un décret et deux arrêtés précisent les conditions

Instauré par la loi de finances pour 2019 (voir notre article ci-dessous du 12 novembre 2018) et lancé officiellement le 1er janvier, le Denormandie - du nom du ministre du Logement qui l'a initié - est un dispositif de déduction fiscale destiné à inciter les futurs propriétaires bailleurs à rénover des logements dans l'habitat ancien. La défiscalisation lie donc l'achat et la rénovation du bien, et l'aide fiscale peut aller jusqu'à 21% du coût plafonné de l'opération. Les travaux doivent être facturés par une entreprise et représenter au moins 25% du coût total de l'opération, dans la limite d'un plafond global (achat du logement + travaux) de 300.000 euros. Le bien doit ensuite être proposé à la location pour une durée de six ans (12% de réduction d'impôt), neuf ans (18%) ou douze ans (21%), en respectant des plafonds de ressources pour les locataires (en fonction de la zone et de la composition familiale). Les loyers praticables sont eux aussi plafonnés et correspondent à ceux du logement intermédiaire (par exemple, 16,96 euros le m2 en zone A bis et 8,82 euros en zone B2 et C). En termes géographiques, le dispositif Denormandie s'applique aux 222 villes retenues dans le cadre du plan Action cœur de ville, mais aussi à certaines communes signataires d'une opération de revitalisation du territoire (ORT).

Un panier de travaux de rénovation

Un décret et deux arrêtés du 26 mars viennent préciser les modalités de mise en œuvre de ce dispositif de défiscalisation et les contreparties attendues en termes de travaux. Le décret fixe ainsi la nature des travaux éligibles, le niveau de performance énergétique exigé et les obligations déclaratives spécifiques pour les logements rénovés dans des centres anciens. Il précise que les travaux de rénovation concernés "s'entendent de tous travaux, à l'exception de ceux portant sur des locaux ou des équipements d'agrément, ayant pour objet la modernisation, l'assainissement ou l'aménagement des surfaces habitables, la réalisation d'économies d'énergie pour ces surfaces, ainsi que la création de surfaces habitables à partir de l'aménagement des surfaces annexes" (en l'espèce les combles habitables et les garages, pour les maisons individuelles).

En termes de performance énergétique, les travaux de rénovation doivent soit permettre "d'atteindre une diminution de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du bâtiment définie par un arrêté [...] et d'atteindre une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à un seuil défini par ce même arrêté", soit respecter les exigences de performance énergétique, définies par l'arrêté, pour au moins deux des cinq catégories proposées, et permettre d'atteindre ainsi une consommation conventionnelle d'énergie primaire après travaux inférieure à un seuil défini par l'arrêté. Les cinq catégories de travaux éligibles portent sur l'isolation de la toiture, l'isolation des murs extérieurs, l'isolation des parois vitrées extérieures, les systèmes de chauffage et le système de production d'eau chaude sanitaire.

Une réduction de la consommation d'énergie d'au moins 20 ou 30%

L'arrêté du même jour précise que pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable doit justifier d'une consommation conventionnelle en énergie primaire du logement rénové après travaux inférieure à 331 kWh/m2/an. La diminution de la consommation conventionnelle en énergie primaire du logement doit être d'au moins 30% par rapport à sa consommation conventionnelle antérieure aux travaux (taux ramené à 20% dans les bâtiments d'habitation collectifs). L'arrêté précise aussi le détail et les combinaisons d'actions d'amélioration de la performance énergétique, mais aussi les justificatifs à fournir par le contribuable pour bénéficier de la déduction fiscale.

Pour sa part, le second arrêté du 26 mars précise que, pour l'application du dispositif Denormandie, "le centre des communes dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué ou qui ont conclu une convention d'opération de revitalisation de territoire s'entend, dans la limite du territoire de ces communes, des zones de bâti continu de la commune". Il fournit également, en annexe, la liste des communes "dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué".