Habitat - Des précisions sur la TVA applicable aux opérations immobilières dans le logement social
Une instruction fiscale du 22 septembre 2010 apporte les éclaircissements indispensables sur les nouvelles règles de TVA applicables aux opérations immobilières dans le secteur du logement social. Celles-ci ont été introduites par le très volumineux article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 du 9 mars 2010. La circulaire du 22 septembre ne compte d'ailleurs, elle-même, pas moins d'une quinzaine de pages. Sa première partie est consacrée au régime applicable aux opérations locatives sociales. Son objet est plus large que la seule TVA, puisqu'elle aborde également le régime des droits d'enregistrement. Cette première partie détaille le régime applicable dans différents cas de figure : acquisition d'un terrain à bâtir, acquisition d'un immeuble destiné à la construction de logements, livraison à soi-même consécutive à l'achèvement de l'immeuble, travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien, ou encore cession de tout ou partie d'un immeuble. Sur ce dernier point, la circulaire précise notamment que la livraison d'immeubles d'habitation qui sont affectés à un usage locatif social bénéficie du taux réduit de TVA. Lorsque l'immeuble est cédé dans les cinq ans suivant son achèvement, l'opération est soumise de plein droit à la TVA sur le prix total, avec application de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement au taux réduit. En revanche, la livraison, par un organisme assujetti, d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA. L'organisme cédant a toutefois la possibilité d'"exercer une option conduisant à soumettre l'opération à la TVA sur le prix total, ou à la TVA sur la marge, selon que le bien a ou non ouvert droit à la déduction de la TVA lors de son acquisition initiale".
La deuxième partie de l'instruction du 22 septembre 2010 - tout aussi dense - est consacrée au régime applicable aux différentes formes d'accession sociale à la propriété. C'est le cas des opérations de location-accession à la propriété conventionnées et agréées (soumises de plein droit à la TVA lorsque le transfert de propriété intervient dans les cinq ans suivant l'achèvement de la construction) et des opérations portant sur des logements situés dans les zones faisant l'objet d'une convention de rénovation urbaine (application, le plus souvent, de la TVA à taux réduit). L'instruction aborde également le cas des opérations d'accession à la propriété assortie d'une acquisition différée du terrain (dispositif du pass-foncier), qui bénéficie normalement du même régime que les opérations de location-accession. Le dernier cas de figure est celui des opérations d'accession assorties d'un prêt à remboursement différé, à l'image de celles financées par le 1% logement (TVA à taux réduit).
Enfin, la dernière partie de l'instruction apporte des précisions sur le plafonnement du prix de vente ou de construction du logement et sur les modalités de remise en cause éventuelle du taux réduit. Un tableau de concordance entre les anciennes et les nouvelles références d'articles du Code général des impôts complète l'ensemble.
Jean-Noël Escudié / PCA
Référence : Direction générale des finances publiques, instruction 3 A-5-10 du 22 septembre 2010 relative au régime de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) applicable aux opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement social.
