Logement - Des précisions sur la TVA applicable aux ventes de terrains à construire par les collectivités

Après avoir longtemps tergiversé, la France a fini par répondre à la demande pressante de la Commission européenne de mettre un terme au régime spécifique de la TVA immobilière. La loi de finances rectificative (LFR) pour 2010 du 9 mars 2010 a donc supprimé l'exonération de TVA sur les terrains acquis par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles affectés à un usage d'habitation (voir notre article ci-contre du 19 mars 2010). En pratique, l'assujettissement à la TVA - qui était jusqu'alors optionnel - devient obligatoire. Cette disposition s'applique depuis le 11 mars 2010. Mais, dans une question écrite, Jean Louis Masson, sénateur de la Moselle, s'inquiète des conséquences de cette mesure sur les opérations de ventes de terrains à des particuliers (notamment dans le cadre de lotissements) engagées avant cette date par des collectivités territoriales.

Tout en confirmant que les cessions de terrain à bâtir intervenues après le 11 mars 2010 sont bien soumises de plein droit à la TVA, le ministre du Budget apporte un certain nombre de précisions dans sa réponse. Conformément à l'article 268 du Code général des impôts (CGI), la base d'imposition de ces cessions est constituée par le prix total lorsque les terrains ont ouvert droit à déduction lors de leur acquisition par la collectivité, et se limite à la seule marge dégagée par l'opération lorsque ces terrains n'avaient pas ouvert droit à déduction. Lorsque la cession du terrain est taxée sur le prix total, l'acquéreur bénéficie, en contrepartie, de droits de mutation au taux réduit de 0,715% (contre 5,09% dans le cas d'une taxation sur la seule marge). Pour les opérations en cours lors de la publication de la LFR 2010, une instruction fiscale du 15 mars 2010 apporte les précisions nécessaires. Tout d'abord, si la collectivité avait conclu avec l'acquéreur d'un terrain un avant-contrat avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles, les parties conservent la faculté de soumettre la cession correspondante aux règles applicables au moment de la signature de la promesse de vente. Sur ce point, la réponse ministérielle indique qu'une délibération du conseil municipal peut être assimilée à un avant-contrat, sous réserve qu'elle précise les terrains à céder, les conditions de prix et l'identité de l'acquéreur. De même, lorsque la collectivité avait opté pour la TVA, les parties peuvent, pour les terrains ayant fait l'objet d'un avant-contrat, soumettre la cession à la TVA sur le prix total "y compris lorsque l'acquisition du terrain par la commune n'avait pas ouvert droit à déduction, l'acquéreur bénéficiant en pareille hypothèse des dispositions applicables à la date de l'avant-contrat en matière de droits de mutations à titre onéreux". Enfin, pour les terrains non encore vendus et pour lesquels il n'existe aucun avant-contrat ni aucune délibération en tenant lieu avant l'entrée en vigueur des nouvelles règles, la TVA s'applique de plein droit à leur cession après cette date. L'acquéreur ne bénéficie pas alors des droits de mutation réduits.

Au-delà de ces précisions, le ministre du Budget défend aussi l'intérêt de la réforme. Il considère en effet que le nouveau régime de la TVA immobilière est "généralement plus favorable" et qu'il "préserve la fiscalité locale en permettant le maintien des droits de mutation au taux de 5,09%". Dernier avantage évoqué par la réponse : la soumission à la TVA sur la marge "ne fait pas obstacle à l'application des droits de mutation au seul droit fixe de 125 euros prévu par l'article 1594-0 G du CGI dans le cas où l'acquéreur assujetti prend l'engagement de construire dans les quatre ans". De même, ce nouveau régime n'interdit pas à une commune de commercialiser des lots à travers une structure qui lui achète les terrains aménagés pour les revendre sans enchérissement aux acquéreurs finaux. Dans ce cas de figure, la TVA sur marge peut alors être déduite (sous réserve qu'elle soit facturée) et les droits de mutation sont  appliqués au taux réduit de 0,715% dès lors que la structure intermédiaire prend l'engagement de revendre dans les cinq ans.

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : question écrite de Jean Louis Masson, sénateur de la Moselle, et réponse du ministre du Budget, des Comptes publics et de la Réforme de l'Etat (Journal officiel du Sénat du 19 août 2010).