Logement social - Comment a été financée la réhabilitation énergétique d'un logement social entre 2010 et 2014 ?

De 2010 à 2014, le montant moyen par logement d'une réhabilitation comportant un volet énergétique financé par l'éco-prêt de la Caisse des Dépôts a augmenté de 32%, indique la direction des fonds d'épargne (DFE) du groupe Caisse des Dépôts dans le numéro n°14 de sa revue "Eclairages". Cette hausse s'explique principalement par des travaux de plus grande envergure sur le volet non purement énergétique. Pour la moitié des opérations, la performance énergétique passe d'une étiquette E à C pour un coût moyen de 28.000 euros par logement.
A noter que la part de l'emprunt dans les plans de financement des opérations passe de 67% à 77%, au détriment des subventions et des fonds propres qui restent cependant stables en montant. Parmi les différents prêts mobilisés, la part de l'éco-prêt est en moyenne de 63%, celle du PAM (prêt de la Caisse des Dépôts dédié à l'amélioration de logements sociaux) est de 28%, et celle des autres prêts est de 8% (prêt bancaire et prêt Action Logement). Sur la période étudiée, le poids de l'éco-prêt diminue au profit des autres prêts : le montant du PAM double sur la période passant de 4.000 à 10.000 euros et celui des autres prêts croît surtout en 2014, "dans un contexte de plus forte compétitivité des offres bancaires", indique DFE.

Les subventions proviennent à 46% des collectivités locales

Concernant les subventions, quelle que soit leur provenance, leur montant par logement reste assez stable sur la période, entre 5.000 et 7.000 euros par logement. En revanche, compte tenu de la hausse du prix de revient des opérations, la part des subventions dans le plan de financement diminue significativement. Les subventions proviennent à 46% des collectivités locales, "au premier rang desquelles la région qui a compétence en matière de maîtrise et de valorisation de l'énergie et de lutte contre le changement climatique", précise DFE. 46% est une moyenne sur la période : la part était de 48% en 2010 et était monté à 49% en 2013 pour tomber à 42% en 2014.
L'Etat, par ailleurs, subventionne les opérations, en partie via sa politique de rénovation urbaine (Anru), à hauteur de 34% en moyenne sur la période (46% en 2010, 25% en 2012). Enfin, l'Union européenne (UE) apporte sa contribution dans certaines opérations (11%) via le fonds européen de développement économique régional (Feder) dont une partie est dédiée à la rénovation énergétique des logements (*). Les autres subventions (8% en moyenne sur la période) proviennent essentiellement du "fonds chaleur" de l'Ademe (Agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie) qui soutient les projets de production de chaleur à partir d'énergies renouvelables.

CEE et dégrèvement de la TFPB

Pour rappel, une réhabilitation énergétique permet, par ailleurs, de mobiliser deux ressources ponctuelles additionnelles qui ne sont pas comptabilisées dans le plan de financement mais qui constituent au final une réduction du coût de l'investissement : les certificats d'économies d'énergie (CEE, qui représentent une forme de rétrocession d'une partie des économies d'énergie) et un dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de 25% qui exprime l'avantage environnemental qu'en retire le territoire concerné.
En moyenne, sur la période d'étude 2010-2014, un logement rénové avec l'éco-prêt génère potentiellement près de 1.000 de CEE cessibles aux fournisseurs d'énergie ("toutefois, la valorisation des CEE sur le marché ayant beaucoup évolué au cours de cette période, ce montant ne peut pas être extrapolé pour les nouvelles opérations", prévient DFE). Quant au dégrèvement de la TFPB, il se situe en moyenne à plus de 1.500 euros par logement rénové avec l'éco-prêt. Mais "l'exonération de la TFPB n'est pas systématiquement mobilisable par les bailleurs sociaux car sa prise en compte dépend notamment de la situation locale du bâtiment réhabilité", précise l'article.

TVA à taux réduits et bonus "Caisse des Dépôts"

A ces ressources ponctuelles viennent s'ajouter la TVA à taux réduit qui s'applique aux travaux de rénovation sur l'ensemble du parc, privé et social, et les bonus délivrés par la Caisse des Dépôts. Un premier bonus "plan de relance" de 1.500 euros par logement a été octroyé pour les 10.000 premiers logements ayant bénéficié de l'éco-prêt, lors de son lancement. Est également proposé un deuxième bonus de 2.000 euros par logement quand celui-ci a obtenu une certification prouvant un gain énergétique atteint plus fort que celui imposé par la réglementation en vigueur.
Sur le panel étudié, 36% des opérations de réhabilitation ont fait l'objet d'une demande de certification "haute performance énergétique rénovation 2009" ou "bâtiment basse consommation rénovation 2009". En analysant le gain énergétique en nombre de logements, DFE constate "différentes logiques de travaux". Les bailleurs sociaux ont mené quelques opérations exemplaires avec un gain de quatre étiquettes énergétiques (de E à A) "mais elles concernent moins de 60 logements pour un coût moyen de 49.000 euros, indique DFE. Les opérations les plus nombreuses sont celles qui gagnent deux étiquettes, passant de E à C : elles représentent près de la moitié des opérations étudiées avec un coût moyen de 28.000 euros.

V.L.

(*) Les parts importantes des subventions provenant de l'Union européenne en 2010 et 2011 s'expliquent par une enveloppe spécifique de 320 millions d'euros attribuée à la rénovation énergétique du parc de logements sociaux en France. Une seconde enveloppe a été fixée à 475 millions d'euros en 2013 pour une programmation de travaux entre 2014 et 2020, mais le transfert progressif de gestion de ce fonds aux régions provoque une baisse de la part de ces subventions dans les plans de financement en 2013 et 2014.