Logement - Accession à la propriété : un décret et deux arrêtés mettent en place le nouveau PTZ
Après avoir un temps envisagé la suppression du prêt à taux zéro (PTZ) pour la primo-accession à la propriété dans les zones les moins tendues en matière de logement, le gouvernement a finalement décidé de prolonger le dispositif pour deux années supplémentaires, mais en modifiant sensiblement son périmètre et ses modalités (voir nos articles ci-dessous). Les grandes lignes du nouveau PTZ ont été introduites à l'article 83 de la loi de finances pour 2018 par un amendement de Joël Giraud, le rapporteur général (LREM) du budget, adopté avec le plein accord du gouvernement (voir notre article ci-dessous du 10 novembre 2017).
Des quotités divisées par deux dans les zones les moins tendues
Celui-ci maintient, pour deux années supplémentaires, le PTZ dans les zones B2 et C (les moins tendues en matière de logement). L'enjeu était de taille, puisque environ 60% des PTZ dans l'immobilier neuf sont aujourd'hui attribués à des opérations réalisées dans les zones B2 et C (dont 36% en zone C), comme le confirme une récente étude du Crédit Foncier (voir notre article ci-dessous du 20 novembre 2017).
Un décret et deux arrêtés publiés au Journal officiel du 31 décembre 2017 mettent en place les modalités de ce nouveau dispositif, qui s'applique aux offres de prêt formulées à compter du 1er janvier 2018. Le principe de la prolongation pour deux ans du PTZ ayant été posé par la loi, le décret du 30 décembre 2017 modifie les quotités applicables (part de la dépense finançable). Pour l'acquisition d'un logement neuf, la quotité reste fixée à 40% pour les opérations réalisées dans les zones A et B1, autrement dit les plus tendues en matière de logement (la zone A incluant la zone A bis regroupant Paris et 76 communes de proche banlieue). Elle est ramenée en revanche - comme prévu - à 20% dans les zones B2 et C.
A partir de 2020, le PTZ dans le neuf sera réservé aux seules grandes agglomérations.
Un PTZ dans l'ancien recentré sur les zones B2 et C
A l'inverse, le décret recentre le PTZ dans l'ancien sur les zones B2 et C - l'acquisition dans l'ancien n'étant désormais plus éligible en zones A et B1 -, avec pour objectif de contribuer à la réhabilitation des logements dans ces territoires et de participer ainsi à la rénovation des centres bourgs. La quotité est alors de 40%, sous réserve que l'opération respecte la condition de travaux (travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération). Enfin, et quelle que soit la zone concernée, la quotité est égale à 10% pour un logement ancien respectant la condition de vente du parc social à ses occupants.
En complément du décret, le premier arrêté du 30 décembre 2017 précise le classement des communes par zone, pour l'attribution du PTZ. Sans surprise, il précise que "les communes se caractérisant par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements s'entendent de celles classées dans les zones A et B1 et les communes ne se caractérisant pas par un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements s'entendent de celles classées dans les zones B2 et C".
Pour sa part, le second arrêté du 30 décembre 2017 précise les modalités selon lesquelles un primo-accédant à la propriété dans l'ancien, dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover, doit justifier des travaux rendant son opération immobilière éligible au PTZ. Pour bénéficier de ce dernier, l'acheteur doit notamment présenter à l'établissement de crédit accordant le PTZ une attestation du vendeur, une autre attestation établie par lui-même, ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des devis permettant de justifier du montant prévisionnel des travaux. L'acheteur s'engage notamment à réaliser ce travaux dans un délai de trois ans. Après achèvement de ces derniers, il doit transmettre les justificatifs correspondants à l'établissement de crédit.
L'arrêté fournit, en annexe, un "modèle d'attestation relative à la justification par le vendeur, dans le cadre d'une vente d'immeuble à rénover, d'un programme de travaux concomitant à l'acquisition d'un logement ancien", ainsi que le même modèle pour l'attestation similaire à remettre par l'acheteur.
Un coût prévisionnel de 1,42 milliard d'euros en 2018
A noter : le décret du 30 décembre 2017 s'accompagne lui-même, en annexe, d'une étude d'impact sur le coût du PTZ en 2018. L'article 244 quater V du Code général des impôts prévoit en effet que le montant total des crédits d'impôts accordés par l'Etat aux établissements de crédit pour compenser l'absence d'intérêt sur les prêts consentis au titre du PTZ ne peut excéder 2,1 milliards d'euros par an (montant brut des crédits d'impôt accordés, diminué de l'impôt sur les bénéfices correspondant).
Après avoir détaillé les hypothèses retenues - dont notamment l'octroi de 108.000 PTZ, dont 20.000 dans l'ancien sous condition de travaux (19% du total) -, l'étude d'impact conclut que "le coût net des PTZ émis en 2018 ne devrait pas excéder 1,42 milliard d'euros". En 2016, le nombre de PTZ accordés s'était élevé à 114.943, dont 21% dans l'ancien et 2% pour l'acquisition de logements HLM, pour un "coût générationnel" de 1,5 milliard d'euros.
Références : décret n°2017-1861 du 30 décembre 2017 relatif aux prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété ; arrêté du 30 décembre 2017 relatif au classement des communes par zone pour l'octroi des prêts ne portant pas intérêt consenti pour financer la primo-accession à la propriété prévus à l'article L.31-10-2 du Code de la construction et de l'habitation ; arrêté du 30 décembre 2017 modifiant l'arrêté du 30 décembre 2010 relatif aux conditions d'application de dispositions concernant les prêts ne portant pas intérêt consentis pour financer la primo-accession à la propriété (Journal officiel du 31 décembre 2017).
