Un décret précise les plafonds de décote applicables aux ventes de foncier pour construire du logement social

Un décret du 26 décembre 2019 précise les modalités de décote sur le prix du foncier applicables aux terrains appartenant à l'État et à ses établissements publics et cédés, notamment à des collectivités ou à des bailleurs, afin d'y construire des logements sociaux. Le texte porte plus précisément sur le plafonnement de la décote applicable à ces cessions. Il y a quelques mois, un décret du 9 mai avait déjà procédé à une modification portant sur l'octroi de ces décotes, en vue de mettre en œuvre les assouplissements prévus par l'article 23 de la loi Elan du 23 novembre 2018 (évolution du logement, de l'aménagement et du numérique). La principale modification était alors d'autoriser la mise en œuvre de la décote pour les opérations comportant "majoritairement" – et non plus "essentiellement" – des logements sociaux (voir notre article ci-dessous du 13 mai 2019).

Le plafonnement de la décote n'est pas systématique

Le décret du 26 décembre prévoit que le taux de décote appliqué aux opérations comprenant une part de logements sociaux est plafonné de telle sorte que le montant global de la décote, rapporté à la surface totale de plancher des logements sociaux du programme, ne puisse excéder un montant de 1.000 ou 2.000 euros le m2 selon que le coût moyen hors taxes est inférieur à 2.500 euros le m2 de surface utile ou supérieur à 3.000 euros, avec un plafond intermédiaire de 1.400 euros le m2 pour les opérations dont le coût moyen hors taxes est compris entre 2.500 et 3.000 euros le m2 de surface utile.

Le plafonnement du taux de décote sur la valeur vénale du terrain dont la cession est envisagée n'est pas systématique. Il s'applique lorsque la commune, l'EPCI ou l'organisme opérateur dispose de réserves foncières ou de biens susceptibles de pouvoir accueillir un programme de logements sociaux d'une surface de plancher au moins égale à celle du programme prévu par le demandeur. En d'autres termes, lorsqu'il n'existe pas de réserves foncières disponibles équivalentes à celles prévues pour l'opération, l'État et ses établissements publics peuvent céder le foncier sans plafonner la décote.

Compter d'abord sur ses propres réserves foncières

Le décret apporte aussi diverses précisions sur les modalités de calcul du plafonnement de la décote. Ainsi, la surface utile s'entend comme la surface habitable plus la moitié des surfaces annexes. Pour sa part, le coût moyen constaté pour la construction de logements sociaux – pris en compte pour déterminer le plafond applicable à la décote (cf. supra) – correspond au coût moyen au m2 de surface utile des opérations de construction de logements sociaux sur les cinq dernières années, situées sur le territoire de la commune où se trouve le terrain susceptible d'être cédé. Si le nombre d'opérations est inférieur à trois, ce coût moyen est calculé sur le territoire de l'EPCI ou, à défaut, sur le périmètre de l'agglomération.

De même, le décret du 26 décembre précise que les réserves foncières propres ou les biens susceptibles de permettre la réalisation d'un programme – justifiant ou non l'instauration d'un plafonnement de la décote – sont ceux "susceptibles de permettre la réalisation d'un programme de logements sociaux d'une surface de plancher au moins égale à la surface de plancher totale des logements sociaux du programme envisagé par le demandeur". Toutefois, il est prévu une dérogation lorsque le programme comporte plus de 100 logements sociaux. Dans ce cas, correspondant à des opérations importantes, le décret indique que peuvent être considérés comme des réserves foncières propres ou des biens répondant aux conditions exigées "un ensemble d'au maximum deux réserves foncières ou biens dont les capacités de constructibilité additionnées peuvent permettre la réalisation d'un programme de logements sociaux d'une surface de plancher au moins égale à la surface de plancher totale des logements sociaux du programme envisagé par le demandeur".

Une application uniquement aux nouvelles demandes

Dans tous les cas de figure, les réserves foncières et les biens à prendre en considération doivent être situés sur le territoire de la commune où se situe le terrain dont la cession est envisagée. Ils doivent être constructibles – en fonction de l'application des règles d'urbanisme en vigueur au moment de l'envoi du dossier par le préfet – et libres d'occupation non précaire au moment de la réalisation du programme envisagé par le demandeur. Précision importante : les terrains situés dans le périmètre des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) ne sont pas pris en considération.

Enfin, il appartient à la commune, à l'EPCI ou à chaque société ou opérateur concernés d'attester, le cas échéant, l'indisponibilité de réserves foncières propres ou de biens assimilables. Ces attestations sont transmises au préfet à sa demande. Dernière précision apportée par le décret : ses dispositions s'appliquent aux demandes de cession déposées après la date de publication du décret, autrement dit à compter du 27 décembre 2019.

Références : Décret n°2019-1460 du 26 décembre 2019 relatif au plafonnement de la décote prévue à l'article L.3211-7 du Code général de la propriété des personnes publiques (Journal officiel du 27 décembre 2019).