Logement / Urbanisme - Trois ordonnances et un décret pour faciliter la construction de logements adoptés en Conseil des ministres

Cécile Duflot a présenté ce 2 octobre en Conseil des ministres trois ordonnances prises en application de la loi du 1er juillet 2013 "habilitant le gouvernement à adopter des mesures de nature législative pour accélérer les projets de construction", ainsi qu'un décret pris pour l'application d'une de ces trois ordonnances.

La première ordonnance, applicable au 1er janvier 2014, est relative à la procédure intégrée pour le logement (PIL). Cette dernière doit permettre de diviser par deux les délais nécessaires à la réalisation de projets de construction de logements en simplifiant et fusionnant les différentes étapes des procédures applicables en matière d'urbanisme. Pourront faire l'objet d'une PIL les opérations d'aménagement ou les constructions destinées principalement à l'habitation, à caractère public ou privé, présentant un caractère d'intérêt général et situées dans une unité urbaine au sens de l'Institut national de la statistique et des études économiques. Le texte définit les autorités compétentes pour engager la procédure, précise les documents qui pourront être mis en compatibilité dans ce cadre (plans locaux d'urbanisme, schémas de cohérence territoriale, schéma directeur de la région d'Ile-de-France, plan d'aménagement et de développement durable de Corse et schémas d'aménagement régional). Il définit également les documents qui pourront faire l'objet d'une adaptation et précise les modalités de la procédure d'adaptation. "La hiérarchie des normes peut en effet rendre impossible une mise en compatibilité si cette dernière entraîne l'incompatibilité du document d'urbanisme avec une norme supérieure, indique le rapport au président de la République. C'est pourquoi il apparaît nécessaire d'autoriser l'adaptation des normes supérieures afin de permettre la réalisation d'un projet présentant un intérêt général." Les documents qui pourront être adaptés dans le cadre de la PIL sont ceux qui peuvent déjà faire l'objet d'une adaptation dans le cadre d'une déclaration de projet, conformément à l'article L.300-6 du Code de l'urbanisme (schémas directeurs et schémas d'aménagement et de gestion des eaux, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager, schémas régionaux de cohérence écologique, plans climat-énergie territoriaux), ainsi que les directives territoriales d'aménagement, certains plans de prévention des risques, les plans de déplacements urbains et les programmes locaux de l'habitat.

La deuxième ordonnance présentée en Conseil des ministres est relative à la garantie financière en cas de vente en l'état futur d'achèvement (Vefa). Pour sécuriser les acquéreurs en cas de défaillance du promoteur, il s'agit de mettre fin à la pratique de la garantie intrinsèque tout en laissant le temps aux promoteurs de se garantir auprès d'assureurs, ou d'établissements bancaires. Ces dispositions entreront en vigueur au 1er janvier 2015.

La troisième ordonnance relative au développement de la construction de logements vise à lever les difficultés inhérentes à certains projets de densification, dans les zones tendues. En vertu de ses nouvelles dispositions, l'autorité chargée de délivrer le permis pourra déroger aux règles du plan local d'urbanisme relatives au volume, au gabarit et à la densité des constructions, en ce qui concerne l'obligation d'aires de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs, les transformations de bureaux en logements, la surélévation d'immeuble et l'alignement de hauteur sur les constructions mitoyennes. Les dérogations à certaines règles de construction, parfois nécessaires pour réaliser des projets de surélévation, ne pourront être accordées que s'il est techniquement impossible d'appliquer les prescriptions en question. Le décret d'application de l'ordonnance qui a lui aussi été présenté en Conseil des ministres précise les conditions dans lesquelles la dérogation pourra se faire.
Un porteur de projet devra ainsi ajouter à sa demande de permis de construire une demande de dérogation précisant les obligations constructives qu'il demande de lever, les raisons et impossibilités techniques qui expliquent que le projet ne peut respecter ces règles spécifiques, le cas échéant, les mesures compensatoires qu'il propose (aménagements, mesures techniques ou d'exploitation). Ce dossier transmis par le maire – "guichet unique" pour le maître d'ouvrage - doit être instruit sous trois mois par le préfet, l'absence de notification de la décision du préfet valant accord tacite sur les demandes de dérogations au Code de la construction et de l'habitation. Le décret prévoit également une majoration du délai d'instruction de droit commun des demandes de permis de construire, d'un mois pour celles dérogeant aux seules règles d'urbanisme et de deux mois pour celles dérogeant aux règles de la construction afin de tenir compte de l'allongement dû à l'examen des dérogations. Pour la bonne information du public, l'affichage en mairie de l'arrêté du permis de construire dans son intégralité est prévu. Le décret prévoit encore, pour les demandes de permis de construire comportant une demande de dérogation au Code de la construction et de l'habitation, qu'à l'issue du délai d'instruction, le silence du maire vaut rejet de la demande si cette dérogation a été refusée par le préfet. Enfin, le décret établit la liste des organismes devant être consultés pour les demandes de dérogations aux règles de la construction. A ce titre, sont compétents, les services d'incendie et de secours, la commission départementale de sécurité et d'accessibilité et le centre d'études et d'expertise pour les risques, l'environnement, la mobilité et l'aménagement.
Dans la continuité d'une première ordonnance relative aux contentieux d'urbanisme, publiée le 18 juillet, un autre décret a été publié au Journal officiel ce 2 octobre (lire notre article-ci-contre). D'autres ordonnances seront prises d'ici le printemps 2014 concernant notamment le lancement d'un portail national de l'urbanisme pour améliorer l'accès aux documents d'urbanisme ou encore le développement de logements intermédiaires par la création d'un statut spécifique, a indiqué le ministère du Logement.