Habitat - Transformation de bureaux en logements : un décret précise l'avantage fiscal

Un décret du 20 avril 2012 précise les modalités d'application du taux réduit d'impôt sur les sociétés prévu par l'article 210 F du Code général des impôts (CGI). Cet article, créé par l'article 42 de la loi de finances rectificative pour 2011 du 28 décembre 2011, prévoit que "les plus-values nettes dégagées lors de la cession d'un local à usage de bureau ou à usage commercial par une personne morale soumise à l'impôt sur les sociétés dans les conditions de droit commun" sont taxées à un taux d'IS réduit lorsque les locaux sont cédés, en vue de les transformer en logements, à un organisme HLM, à une société d'économie mixte (SEM) gérant des logements sociaux, à l'Union des entreprises et des salariés pour le logement (UESL, qui gère le 1% logement), à une société civile immobilière dont l'UESL détient la majorité des parts, à un organisme bénéficiant de l'agrément relatif à la maîtrise d'ouvrage... Lorsque ces conditions sont réunies, le taux de l'IS applicable aux plus-values nettes réalisées à l'occasion de ces cessions est alors ramené à 19%, au lieu du taux de base de 33,3%.
Le décret du 20 avril 2012 prévoit que l'engagement de transformation exigé par l'article 210 F du Code général des impôts doit être pris dans l'acte constatant la cession du local. Une copie de cet engagement doit être jointe à "la déclaration de résultat de la personne morale cédante et de la personne morale, de l'organisme ou de l'association cessionnaire, afférente à l'exercice au cours duquel est réalisée la cession". L'engagement de transformation doit être concrétisé dans un délai de trois ans. En cas d'absorption de la société cédante par un autre société, l'engagement de transformation - et la déduction fiscale qui l'accompagne - restent valables dès lors que la société absorbante s'engage, dans l'acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de son engagement de transformation dans le délai restant à courir. En revanche, si le cessionnaire - absorbé ou non - ne respecte pas l'engagement de transformation dans le délai imparti, il devient redevable d'une amende conséquente, égale à 25% de la valeur de cession de l'immeuble.
Cette réduction fiscale n'est pas à proprement parler une nouveauté mais, jusqu'à la loi de finances rectificative pour 2011, son bénéfice était limité aux cessions à des Siic (sociétés d'investissement immobilier cotées) ou à certains organismes de logements sociaux. En revanche, la LFR 2011 a introduit une autre novation (non concernée par le décret) : l'exonération totale d'impôt sur la plus-value en cas de cession du droit de surélévation au profit de la construction d'un logement.
Par ailleurs, il convient de rappeler que ces diverses facilités fiscales ne dispensent pas de respecter les réglementations et autorisations d'urbanisme auxquelles sont soumises les opérations de transformation de bureaux en logements.

Jean-Noël Escudié / PCA

Référence : décret 2012-538 du 20 avril 2012 relatif à l'engagement de transformation en locaux à usage d'habitation de locaux à usage de bureau ou à usage commercial acquis sous le bénéfice de l'article 210 F du Code général des impôts (Journal officiel du 22 avril 2012).