Droit au logement opposable - Récapitulatif des "autres mesures logement" avant le passage à l'Assemblée
Alors que les premiers débats sur le projet de loi instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale ont commencé en commissions au palais Bourbon, le Sénat a adopté de nombreuses mesures, au-delà des articles concernant le droit au logement opposable, pour soutenir la politique du logement. L'Assemblée nationale qui devra examiner le projet de loi largement enrichi, le 15 février, a du "pain sur la planche".
L'article 5 sexies ajoute une opération à la liste de celles qui bénéficient d'exonérations fiscales et d'aides spécifiques de l'Etat : l'acquisition, en vue de leur revente, par un organisme HLM, de logements situés dans des copropriétés connaissant des difficultés importantes de fonctionnement ou faisant l'objet d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (art. L.411-2 du Code de la construction et de l'habitation).
De plus, les Opac peuvent, dans des copropriétés connaissant des difficultés importantes de fonctionnement, acquérir des lots en vue de leur revente, y effectuer tous travaux et les louer provisoirement. Cette faculté leur est ouverte dès lors que ces copropriétés font l'objet d'un plan de sauvegarde ou d'une opération programmée d'amélioration de l'habitat (art. L 421-1 du Code de la construction et de l'habitation). La même faculté est ouverte aux SAHLM et aux SA coopératives de production d'HLM (art. L 422-2 et L 422-3 du Code de la construction et de l'habitation).
L'article 5 septies modifie l'article 4 de la loi du 13 juillet 2006 : le conseil municipal pourrait désormais délimiter, dans les communes de plus de 1.500 habitants appartenant à une agglomération de plus de 50.000 habitants, des secteurs bénéficiant d'une majoration du coefficient d'occupation des sols. Cette majoration concerne la réalisation de programmes de logements comportant au moins une moitié de logements locatifs sociaux. Auparavant, la loi ENL ne prévoyait cette compétence du conseil municipal que dans les communes de plus de 20.000 habitants et dans celles de plus de 1.500 habitants appartenant à un EPCI de plus de 50.000 habitants.
L'article 5 octies modifie l'article 7 de la loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine : les crédits consacrés par l'Etat à la mise en oeuvre du programme national de rénovation urbaine, ouverts par les lois de finances entre 2004 et 2013, sont fixés à 6 milliards d'euros.
L'article 5 nonies permet au conseil municipal de charger le maire, en tout ou partie et pour la durée de son mandat, d'exercer le droit de priorité dont bénéficient les communes et les EPCI titulaires du droit de préemption urbain (art. L .2122-22 du CGCT).
L'article 6 A établit le nombre de logements financés par des prêts locatifs à usage commercial, des prêts locatifs aidés d'intégration et des prêts locatifs sociaux entre 2005 et 2009. Il établit également le nombre de logements construits par l'association agrée prévue par l'article 116 de la loi de finances pour 2002 sur la même période.
L'article 6 B fixe le mode d'indexation du barème selon lequel est déterminée l'aide personnalisée au logement : ce barème est révisé chaque année au 1er janvier et est indexé sur l'évolution de l'indice de référence des loyers défini à l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 (art. L.351-3 du Code de la construction).
L'article 6 C met à la disposition de l'Union d'économie sociale du logement, outre le fonds d'intervention et le fonds de soutien, le fonds de garantie des risques locatifs. Ce dernier reverse les compensations versées par les employeurs aux entreprises d'assurance de dommages qui proposent la souscription de contrats d'assurance contre le risque de loyers impayés.
L'article 6 E prévoit les modalités de la cession des droits résultant du bail à construction conclu entre une personne morale et un ménage accédant pour la première fois à la propriété de sa résidence principale et disposant de peu de ressources : les droits résultant du bail à construction ne peuvent être cédés qu'en totalité et avec l'agrément du bailleur (article L.313-26-1 du Code de la construction et de l'habitation). Cet agrément est accordé de plein droit si le cessionnaire acquiert pour la première fois sa résidence principale, dispose de ressources inférieures à certains plafonds et destine l'habitation à l'usage exclusif de sa résidence principale. Dans le cas contraire, l'agrément n'est accordé que si le concessionnaire s'engage à verser un loyer périodique fixé par le contrat de bail à construction ou à lever l'option de la promesse de vente afférente au terrain.
L'article 6 F fixe au 31 décembre 2007 la date de mise en place des conseils de concertation dans les logements-foyers (art. L.633-4 du Code de la construction).
L'article 6 G prévoit le maintien de la déduction fiscale dont bénéficie la location du logement à usage d'habitation principale dans le cas où la location est consentie à un organisme public ou privé. Cette déduction fiscale prévue par l'article 31, I, 1° du Code général des impôts prévoit, pour les baux conclus à compter du 1er octobre 2006, une déduction fixée à 30% des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d'une convention mentionnée à l'article L. 321-4 du code de la construction et de l'habitation, pendant la durée d'application de cette convention. Cette déduction est portée à 45% des revenus bruts des logements donnés en location dans le cadre d'une convention mentionnée à l'article L.321-8 du même code, pendant la durée d'application de cette convention. Auparavant, cette déduction fiscale n'était prévue par la loi ENL que pour les baux conclus jusqu'au 30 septembre 2006. Désormais, elle est applicable également aux baux qui ont été conclus à partir du 1er octobre 2006.
L'article 6 H prévoit que l'abattement fiscal dont bénéficient les propriétés bâties des logements à usage locatif, pour le calcul de la base d'imposition à la taxe foncière, est applicable aux impositions établies au titre des années 2008 et 2009. Il s'agit d'un abattement de 30% lorsque ces logements sont situés en zones urbaines sensibles mentionnées à l'article 42 de la loi du 4 février 1995 d'orientation pour l'aménagement et le développement du territoire. Cet abattement n'est toutefois applicable que lorsqu'une convention a été conclue ou renouvelée en 2007.
L'article 6 I modifie les dispositions de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 relatives au règlement des litiges entre le propriétaire et le locataire.
Me Antony Fage / Cabinet de Castelnau
